SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2019-000012

 

Magistrado Ponente: Yván Darío Bastardo Flores.

 

 

En la acción por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, por el ciudadano JESÚS ELOY BRUZUAL LÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.852.284, representado judicialmente por las ciudadanas abogadas María Gabriela Hernández y Agueda Virginia Narváez Velásquez, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nos. 115.010 y 192.548, respectivamente; contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 23 de octubre de 2006, bajo el N° 5, tomo 54-A, representada judicialmente por los ciudadanos abogados Alfredo Millán Guzmán y Alfredo Millán Hernández, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 8.466 y 69.160, respectivamente; el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, dictó sentencia en fecha 19 de septiembre de 2018, declarando lo siguiente:

“…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada MARÍA GABRIELA FERNANDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ, en contra de la sentencia dictada el 13-12-2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO: Procedente la excepción de contrato no cumplido alegada por los apoderados judiciales de la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil.

TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 13-12-2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, pero con otra motivación.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante…” (Destacados de lo transcrito).-

 

Contra la referida decisión de alzada, el demandante anunció recurso extraordinario de casación, en fecha 6 de noviembre de 2018, el cual fue admitido por el ad quem, mediante providencia del día 3 de diciembre de 2018 y remitido el expediente a esta Sala.

En fecha 15 de enero de 2019, el recurrente formalizó el recurso extraordinario de casación propuesto.

En fecha 11 de febrero de 2019, el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de impugnación al recurso de casación formulado.

Se dio cuenta en Sala en fecha 14 de febrero de 2019, y se designó ponente al Magistrado Dr. Yván Darío Bastardo Flores, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

En fecha 25 de febrero de 2019, se dictó auto declarando concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación.

Verificada la sustanciación del recurso extraordinario de casación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

-I-

Conforme a lo dispuesto en fallos de esta Sala de Casación Civil, números RC-254, expediente N° 2017-072. Caso: Luis Antonio Díaz Barreto contra Ysbetia Roció González Zamora, y RC-255, expediente N° 2017-675. Caso: Dalal Abdrer Rahman Masud contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra, ambos de fecha 29 de mayo de 2018, reiterados entre muchos otros, en fallo N° RC-156, expediente N° 2018-272. Caso: José Rafael Torres González contra Carmelo José González y otra, de fecha 21 de mayo de 2019, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, FIJÓ SU DOCTRINA SOBRE LAS NUEVAS REGULACIONES EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL VENEZOLANO, señalando al respecto lo siguiente:

“...Ahora bien, conforme a lo dispuesto en fallos números RC-254, expediente N° 2017-072. Caso: Luis Antonio Díaz Barreto contra Ysbetia Roció González Zamora, y RC-255, expediente N° 2017-675. Caso: Dalal Abdrer Rahman Masud contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra, ambos de fecha 29 de mayo de 2018, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, FIJÓ SU DOCTRINA SOBRE LAS NUEVAS REGULACIONES EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL VENEZOLANO, en aplicación de lo estatuido, en fallo de esta Sala N° RC-510, del 28 de julio de 2017, expediente N° 2017-124; y sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 362, del 11 de mayo de 2018, expediente N° 2017-1129, caso: Marshall y Asociados C.A., contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A., CON EFECTOS EX NUNC Y ERGA OMNES, A PARTIR DE SU PUBLICACIÓN, se declaró conforme a derecho la desaplicación por control difuso constitucional de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y la nulidad del artículo 323 eiusdem y, por ende, también quedó en desuso el artículo 210 ibídem, y SE ELIMINÓ LA FIGURA DEL REENVÍO EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL, como regla, y lo dejó sólo de forma excepcional cuando sea necesaria LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, y en aplicación de la nueva redacción de dichas normas por efecto del control difuso constitucional declarado, dispuso lo siguiente:

En aplicación de los supuestos descritos en la primera parte del ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA EN CASACIÓN SÓLO SERÁ PROCEDENTE, cuando: a) En el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa. (Cfr. Fallos N° 689, del 8-11-2017. Exp. N° 2017-399; N° 236, del 10-5-2018. Exp. 2017-285; N° 369, del 1-8-2018. Exp. N° 2018-192; y N° 392, del 8-8-2018. Exp. N° 2017-796). b) Por desequilibrio procesal por no mantener el juez a las partes en igualdad de condiciones ante la ley. (Vid. Sentencias N° 409, del 29-6-2016. Exp. N° 2015-817; N° 577, del 6-10-2016. Exp. N° 2016-302; y N° 392, del 8-8-2018. Exp. N° 2017-796). c) Por petición de principio, cuando se obstruya la admisión de un recurso impugnativo, el tribunal se fundamenta en un proveimiento recurrible, para declararlo irrecurrible. (Ver. Decisiones N° 114, del 13-4-2000. Exp. N° 1999-468; N° 488, del 20-12-2002. Exp. N° 2001-741; y N° 036, del 17-2-2017. Exp. N° 2016-395). d) Cuando sea procedente la denuncia por reposición preterida o no decretada. (Cfr. Fallos N° 407, del 21-7-2009. Exp. N° 2008-629; N° 234, del 10-5-2018. Exp. N° 2016-598; y N° 392, del 8-8-2018. Exp. N° 2017-796). Y e) Por la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, que degeneren en indefensión, con la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del principio de legalidad de las formas procesales, con la infracción de los artículos 7, 12, 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, así como de una tutela judicial eficaz, por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación del proceso, o que la falta sea tan grave que amerite la reposición de la causa al estado de que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, en aplicación de la doctrina reiterada y pacífica de esta Sala, que prohíbe la reposición inútil y la casación inútil. (Vid. Sentencias N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Juana Ynocencia Rengifo de Arenas, Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A. y SEGUROS MERCANTIL C.A.; N° 577, del 6-10-2016. Exp. N° 2016-302; N° 689, del 8-11-2017. Exp. N° 2017-399; N° 236, del 10-5-2018. Exp. 2017-285; y N° 413, del 10-8-2018. Exp. N° 2018-092).-

En tal sentido, verificado y declarado el error en la sustanciación del juicio, la Sala remitirá el expediente directamente al tribunal que deba sustanciar de nuevo el proceso, o para que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, y si está conociendo la causa el mismo juez que cometió el vicio detectado en casación, éste no podrá continuar conociendo del caso por razones de inhibición y, por ende, TIENE LA OBLIGACIÓN DE INHIBIRSE DE SEGUIR CONOCIENDO EL CASO y, en consecuencia, lo pasará de inmediato al nuevo juez que deba continuar conociendo conforme a la ley, el cual se abocará al conocimiento del mismo y ordenará la notificación de las partes, para darle cumplimiento a la orden dada por esta Sala en su fallo. (Ver. Decisiones N° 254, del 29-5-2018. Exp. N° 2017-072; N° 255, del 29-5-2018. Exp. N° 2017-675; y N° 413, del 10-8-2018. Exp. N° 2018-092).

Por lo cual, al verificarse por parte de la Sala la procedencia de una denuncia de forma en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, o verificada la existencia de un vicio de forma de orden público, conforme a lo previsto en los artículos 209, 243 y 244 eiusdem, ya sea:

Por indeterminación: I) Orgánica. Que ocurre, cuando en el texto de la sentencia no se señalan los datos identificativos del tribunal que pronuncia el fallo. Como son: Grado, Circunscripción Judicial y materia. Caso muy extraño de violación de forma, que se ha declarado cumplido, con el señalamiento de la identificación en cualquier parte del fallo, o sólo en el dispositivo, o cuando del sello húmedo del juzgado se aprecie con claridad la identificación del órgano jurisdiccional que dictó la decisión. Artículo 243 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil. (Cfr. Fallos del 26-7-1973, reiterada en fallos del 1-6-1988 y 14-3-1990, caso: José Delmar Correa contra Vásquez Internacional y otros; del 10-3-1988, caso: Miguel San Juan Mayo contra Víctor Guzmán; del 24-11-1994, caso: Alcides de Jesús Daza contra Estacionamiento LA59 S.R.L.; N° 298, del 11-10-2001. Exp. N° 2000-339; y N° 098, del 12-4-2005. Exp. N° 2003-055). II) Subjetiva. Artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil. Referida a la mención de las partes y sus apoderados. Como uno de los requisitos que debe contener todo fallo, tiene su origen en la necesidad de que se establezca, sin lugar a duda, sobre quién o quiénes recae el fallo, toda vez, que el efecto de la cosa juzgada en la sentencia, tiene sus límites subjetivos determinados por las partes que han intervenido en la controversia. (Vid. Sentencias N° 298, del 11-10-2001. Exp. N° 2000-339; N° 460, del 27-10-2010. Exp. N° 2010-131); y N° 007, del 31-1-2017. Exp. N° 2016-515). III) Objetiva. Artículo 243 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil. Que se configura cuando el sentenciador no precisa en su fallo la cosa u objeto sobre el cual ha de recaer la decisión, o no señala los parámetros para la elaboración de la experticia completaría del fallo, a que se contrae el artículo 249 eiusdem. (Ver. Decisiones N° 987, del 16-12-2016, Exp. N° 2016-119; N° 668, del 26-10-2017. Exp. N° 2017-262; y N° 727, del 13-11-2017. Exp. N° 2014-386). Y IV) De la controversia. Artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil. Que instaura el deber del juez de establecer en forma preliminar cuáles son los límites de la controversia planteada y sometida a su consideración, donde deberá realizar una síntesis propia de lo demandado y de la contestación. (Cfr. Fallos N° 308, del 18-5-2017. Exp. N° 2016-965; N° 360, del 7-6-2017. Exp. N° 2016-422; N° 476, del 13-7-2017. Exp. N° 2016-378; y N° 234, del 10-5-2018. Exp. N° 2016-598).

Por inmotivación: Artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil. Que se contrae a la falta de señalamiento por parte del juez de las razones de hecho y de derecho de su decisión. a) Porque la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. (Vid. Sentencias N° 446, del 3-7-2017. Exp. 2016-605; N° 649, del 24-10-2017. Exp. N° 2017-273; y N° 349, del 12-7-2018. Exp. N° 2017-453). b) Porque las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas. (Ver. Decisiones N° 203, del 21-4-2017. Exp. N° 2016-696; N° 855, del 15-12-2017. Exp. N° 2017-568; y N° 231, del 9-5-2018. Exp. N° 2017-336). c) Porque los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables. (Cfr. Fallos N° 891, del 9-12-2016. Exp. N° 2015-830; N° 214, del 26-4-2017. Exp. N° 2016-861; y N° 585, del 14-8-2017. Exp. N° 2017-392). d) Porque todos los motivos son falsos. El razonamiento del juez conduce a una conclusión apartada palmariamente de la realidad procesal. (Vid. Sentencias N° 149, del 30-3-2009. Exp. N° 2008-662; N° 576, del 23-10-2009. Exp. N° 2009-267; y N° 361, del 7-5-2017. Exp. N° 2016-053). e) Por motivación acogida, cuando el juzgador no señala sus motivos, sino que asume y dar por entendidos los del juzgador de la apelación, dando por reproducidos los mismos como único soporte para motivar el fallo de alzada, sin esgrimir una fundamentación propia. (Ver. Decisiones N° 390, del 18-6-2014. Exp. N° 2014-060; N° 865, del 7-12-2016. Exp. N° 2015-438; y N° 745, del 5-4-2017. Exp. N° 2016-745). f) Por petición de principio, cuando se dé por probado lo que es objeto de prueba, cometiendo el juez un sofisma, vale decir, un argumento falaz y/o una tergiversación engañosa de los hechos que aparentan ser la verdad. (Cfr. Fallos N° 114, del 13-4-2000. Exp. N° 1999-468; N° 036, del 17-2-2017. Exp. N° 2016-395; y N° 067, del 22-2-2018. Exp. N° 2017-171). g) Por motivación ilógica o sin sentido. Cuando los motivos son tan vagos, generales, ilógicos, sin coherencia o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión. (Vid. Sentencias N° 38, del 21-2-2007. Exp. N° 2004-079; N° 632, del 15-10-2014. Exp. N° 2013-639; y N° 657, del 4-11-2014. Exp. N° 2014-320). h) Por motivación aparente o simulada. Aquella que no pasa de ser un intento fingido de cumplimiento formal al mandato de la ley, y que consiste en el empleo de citas de disposiciones legales, jurisprudencia, doctrina y de frases vagas o genéricas que dan la impresión de haberse hecho un razonamiento, pero que por sí solas no permiten conocer realmente cuáles son las razones de hecho y de derecho por las que se arribó a la decisión. (Ver. Decisiones N° 074, del 15-3-2010. Exp. N° 2009-570; N° 657, del 4-11-2014. Exp. N° 2014-320; y N° 228, del 9-5-2018. Exp. N° 2017-062). i) Por inmotivación en el análisis de los medios de pruebas. Que hace imposible desentrañar cual es su contendido y que elementos dimanan de ellos, no se expresa ningún razonamiento en torno a lo que el juez considera que se probó; o no señala los motivos por los cuales fueron desechados. (Cfr. Fallos N° 123, del 29-3-2017. Exp. N° 2016-239; N° 228, del 9-5-2018. Exp. N° 2017-062; y N° 436, del 13-8-2018. Exp. N° 2017-432). Y j) Por falta de señalamiento de las normas de derecho aplicables para la resolución de los distintos aspectos del fallo. (Cfr. Fallos N° 38, del 21-2-2007. Exp. N° 2004-079; N° 559, del 25-11-2010. Exp. N° 2009-378; y N° 032, del 27-1-2014. Exp. N° 2012-624).

Por incongruencia <<ne eat iudex citra, ultra y extra petita partium>> de los alegatos de la demanda y contestación u oposición, y de forma excepcional de los informes y observaciones, al verificarse un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que se trabó la litis, y por ende la decisión no es expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, ya sea: 1) Negativa, omisiva o citrapetita. Donde omite pronunciamiento sobre un alegato determinante de obligatoria resolución. (Vid. Sentencias N° 770, del 27-11-2017. Exp. N° 2017-441; N° 234, del 10-5-2018. Exp. N° 2016-598; N° 349, del 12-7-2018. Exp. N° 2017-453; y N° 414, del 10-8-2018. Exp. N° 2018-227). 2) Positiva o activa. Donde se pronuncia mas allá de los términos en que se trabó la litis. (Ver. Decisiones N° 551, del 12-8-2015. Exp. N° 2014-688; N° 200, del 18-4-2018. Exp. N° 2017-733; y N° 414, del 10-8-2018. Exp. N° 2018-227). 3) Subjetiva. Por falta de señalamiento de los sujetos procesales o por señalar a unos distintos a los que se contrae el juicio. (Cfr. Fallos N° 213, del 16-5-2003. Exp. N° 2002-278; N° 593, del 15-7-2004. Exp. N° 2003-955; N° 662, del 9-8-2006. Exp. N° 2006-191; y N° 033, del 16-2-2007. Exp. N° 2006-335). 4) Por tergiversación de los alegatos. Cuando el juez cambia o distorsiona el sentido de los alegatos de las partes. (Vid. Sentencias N° 191, del 29-4-2013. Exp. N° 2012-186; N° 584, del 14-8-2017. Exp. N° 2017-127; N° 184, del 10-4-2018. Exp. N° 2015-551; y N° 223, del 8-5-2018. Exp. N° 2017-795). Y 5) Mixta por extrapetita. Cuando se pronuncia sobre un aspecto externo o exógeno a la litis, que por ende no forma parte de lo discutido en juicio, y distorsiona la causa de pedir, omitiendo pronunciamiento sobre lo que debe (incongruencia negativa) y pronunciándose más allá de lo peticionado (incongruencia positiva), cometiendo ambos vicios en incongruencia mixta. (Ver. Decisiones N° 479, del 13-7-2017. Exp. N° 2016-652; N° 514, del 31-7-2017. Exp. N° 2017-159; y N° 542, del 7-8-2017. Exp. N° 2017-178).

Por reposición: Artículos 7, 15, 207, 208, 209, 211, 212, 213 y 245 del Código de Procedimiento Civil: a) Inútil. No cumpliendo por ende con el requisito referente a la utilidad de la reposición que es indispensable para su procedencia. (Cfr. Fallos N° 403, del 8-6-2012. Exp. N° 2011-670; N° 046, del 23-2-2017. Exp. N° 2016-514; N° 548, del 8-8-2017. Exp. N° 2017-236; y N° 331, del 9-7-2018. Exp. N° 2018-108). Y b) Mal decretada. Cuando se repone a un estado de la causa para corregir o subsanar un vicio de procedimiento, el cual no se desprende de las actas del expediente. (Vid. Sentencias N° 436, del 29-6-2006. Exp. N° 2005-684; N° 594, del 18-10-2016. Exp. N° 2016-043; N° 770, del 27-11-2017. Exp. N° 2017-441; y N° 216, del 4-5-2018. Exp. N° 2017-826).

Y en torno de lo dispositivo del fallo: Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil: I) Por la absolución de la instancia, al no declarar con o sin lugar la apelación o la acción. (Ver. Decisiones N° 501, del 6-7-2006. Exp. N° 2005-587; N° 652, del 10-10-2012. Exp. N° 2012-246; y N° 212, del 26-4-2017. Exp. N° 2016-867). II) Que exista contradicción entre la motiva y la dispositiva. (Cfr. Fallos N° 673, del 7-11-2013. Exp. N° 2002-279, N° 151, del 27-3-2015. Exp. N° 2014-801; y N° 226, del 7-4-2016. Exp. N° 2015-786). III) Que no aparezca lo decidido, pues no emite condena o absolución. (Vid. Sentencias N° 198, del 3-5-2005. Exp. N° 2016-867; N° 501, del 6-7-2006. Exp. N° 2005-587; y N° 212, del 26-4-2017. Exp. N° 2016-867). IV) Que sea condicional o condicionada, al supeditar su eficacia a un agente exógeno para su ejecución. (Ver. Decisiones N° 788, del 12-12-2012. Exp. N° 2012-358; N° 524, del 12-8-2015. Exp. N° 2015-248 y N° 128, del 2-3-2016, Exp. N° 2015-600). Y V) Que contenga ultrapetita. Consistente en un exceso de jurisdicción del juzgador, al decidir cuestiones no planteadas en la litis, concediendo generalmente; a alguna parte, una ventaja no solicitada, dando más o más allá de lo pedido. (Cfr. Fallos N° 131, del 26-4-2000. Exp. N° 1999-097; N° 551, del 12-8-2015. Exp. N° 2014-688; y N° 382, del 2-8-2018. Exp. N° 2018-149).

La Sala recurre a la CASACIÓN PARCIAL, pudiendo anular o casar en un aspecto, o en una parte la recurrida, quedando firme, incólume y con fuerza de cosa juzgada el resto de las motivaciones no casadas, independientes de aquella, debiendo la Sala recomponer única y exclusivamente el aspecto casado y verter su doctrina estimatoria, manteniéndose firme el resto de la decisión, por cuanto los hechos fueron debida y soberanamente establecidos en su totalidad siendo, por tanto, innecesario la nulidad total del fallo; sin perjuicio de ejercer la Sala la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de forma de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo.

Ahora bien, la facultad de CASACIÓN DE OFICIO, señalada en el aparte cuarto (4º) del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, cuya constitucionalidad ya ha sido declarada por la Sala Constitucional. (Vid. Sentencia N° 116, de fecha 29 de enero de 2002, expediente Nº 2000-1561, caso: José Gabriel Sarmiento Núñez y otros), al constituir un verdadero imperativo constitucional, porque asegurar la integridad de las normas y principios constitucionales es una obligación de todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias (ex artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), SE CONSTITUYE EN UN DEBER, LO QUE REITERA LA DOCTRINA PACÍFICA DE ESTA SALA, que obliga a la revisión de todos los fallos sometidos a su conocimiento, independientemente de que el vicio sea de forma o de fondo y haya sido denunciado o no por el recurrente, y su declaratoria de INFRACCIÓN DE OFICIO en la resolución del recurso extraordinario de casación, cuando la Sala lo verifique, ya sea por el quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, por la violación de los requisitos formales de la sentencia o por infracción de la ley, PUDIENDO EXTENDERSE AL FONDO DE LA CONTROVERSIA Y PONERLE FIN AL LITIGIO, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. (Ver. Decisiones N° 585, del 14-8-2017. Exp. N° 2017-392; N° 255, del 29-5-2018. Exp. N° 2017-675; y N° 390, del 8-8-2018. Exp. N° 2016-646).

Cuando la Sala declare la procedencia de una denuncia de infracción de ley en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal segundo (2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con lo previsto en el artículo 320 eiusdem, que en su nueva redacción señala: “...En su sentencia del recurso de casación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, PUDIENDO EXTENDERSE AL FONDO DE LA CONTROVERSIA Y PONERLE FIN AL LITIGIO…”, o verifica la existencia de dicha infracción que afecte el ORDEN PÚBLICO, por: a) La errónea interpretación. Cuando no se le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido. (Cfr. Fallos N° 866, del 15-12-2017. Exp. N° 2017-419; N° 200, del 18-4-2018. Exp. N° 2017-733; y N° 375, del 1-8-2018. Exp. N° 2018-071). b) La falta de aplicación. Cuando se le niegue la aplicación a una norma que estaba vigente para la fecha en que se produjo el acto cuya nulidad se solicita, porque ésta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. (Vid. Sentencias N° 290, del 5-6-2013. Exp. N° 2012-697; N° 092, del 15-3-2017. Exp. N° 2016-508; y N° 359, del 20-7-2018. Exp. N° 2017-398). c) La aplicación de una norma no vigente. Cuando el juez aplica al caso una norma derogada o que no estaba vigente para la fecha en que se produjo el acto cuya nulidad se solicita. (Ver. Decisiones N° 641, del 7-10-2008. Exp. N° 2007-889; N° 092, del 17-3-2011. Exp. N° 2010-465; y N° 199, del 2-4-2014. Exp. N° 2013-574). d) La falsa aplicación. Cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, es decir, se trata del error que puede provenir de la comprobación de los hechos o del error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta. (Cfr. Fallos N° 210, del 25-4-2017. Exp. N° 2016-726; N° 865, del 15-12-2017. Exp. N° 2017-460; y N° 200, del 18-4-2018. Exp. N° 2017-733). Y e) La violación de máximas de experiencia o experiencia común, dado que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala que el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en estos. (Vid. Sentencias N° 241, del 30-4-2002. Exp. N° 2000-376; N° 450, del 3-7-2017. Exp. N° 2016-594; y N° 193, del 17-4-2018. Exp. N° 2016-471).

Y en el sub tipo de casación sobre los hechos, ya sea por la comisión del vicio de suposición falsa o falso supuesto, cuando: 1) Se atribuya a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene. (Ver. Decisiones N° 515, del 22-9-2009. Exp. N° 2008-613; N° 053, del 8-2-2011. Exp. N° 2011-503; y N° 456, del 3-10-2011. Exp. N° 2011-144). 2) Se da por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos. (Cfr. Fallos N° 247, del 19-7-2000. Exp. N° 1999-927; N° 060, del 18-2-2008. Exp. N° 2006-1011; y N° 216, del 11-4-2008. Exp. N° 2005-525). 3) Se da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. (Vid. Sentencias N° 072, del 5-2-2002. Exp. N° 1999-973-034, N° 355, del 30-5-2006. Exp. N° 2005-805; y N° 151, del 12-3-2012. Exp. N° 2011-288). 4) Por desviación ideológica intelectual en el análisis de las cláusulas del contrato. (Ver. Decisiones N° 187, del 26-5-2010. Exp. N° 2009-532; N° 229, del 9-5-2018. Exp. N° 2017-260; y N° 391 del 8-8-2018. Exp. N° 2018-243). 5) Por silencio de pruebas, total o parcial en suposición falsa negativa. (Cfr. Fallos N° 248, del 29-4-2008. Exp. N° 2007-584; N° 589, del 18-9-2014. Exp. N° 2012-706; y N° 036, del 17-2-2017. Exp. N° 2016-395). O por, 6) La infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas, la cuales se dividen en cuatro (4) grupos que son: I) Las normas jurídicas que regulen el establecimiento de los hechos; II) Las normas jurídicas que regulen la valoración de los hechos; III) Las normas jurídicas que regulen el establecimiento de un medio de prueba; y IV) Las normas jurídicas que regulen la valoración de un medio de prueba. (Vid. Sentencias N° 467, del 29-10-2010. Exp. N° 2009-151; N° 672, del 24-10-2012. Exp. N° 2012-314; y N° 088, del 5-3-2015. Exp. N° 2014-053). Y 7) Las violaciones de ley relacionadas con el control de las pruebas no contempladas expresamente en la ley o prueba libre. (Ver. Decisiones N° 390, del 22-6-2015. Exp. N° 2015-795; N° 770, del 27-11-2017. Exp. N° 2017-441; y N° 315, del 29-6-2018. Exp. N° 2016-669).

La Sala recurrirá a la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de ley de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo y, en consecuencia, anulará la totalidad del fallo recurrido en casación, es decir, LO CASA señalando los errores de fondo y, por ende, adquiere plena y total jurisdicción y DICTA UN NUEVO FALLO SIN NECESIDAD DE NARRATIVA, sino estableciendo las pretensiones y excepciones, analizando y apreciando las pruebas y dictando el dispositivo que dirime la controversia, sin menoscabo de aplicar a la violación de ley, la CASACIÓN PARCIAL, si la infracción no es de tal magnitud que amerite la nulidad total del fallo recurrido y el error pueda ser corregido por la Sala de forma aislada, como ocurre en el caso de las costas procesales, ya sea cuando estas se imponen o se exime de su condena de forma errada.

Por último, ante la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, por: a) La aplicación de un criterio jurisprudencial no vigente, de esta Sala o de la Sala Constitucional, para la fecha de presentación de la demanda. Y b) Que se aplique un criterio contrario a la doctrina y jurisprudencia de esta Sala o de la Sala Constitucional. (Cfr. Fallos N° 577, del 6-10-2016. Exp. N° 2016-302; N° 689, del 8-11-2017. Exp. N° 2017-399; N° 236, del 10-5-2018. Exp. 2017-285, y N° 413, del 10-8-2018. Exp. N° 2018-092). Dado su carácter de orden público, al estar íntimamente ligados a la violación de las garantías constitucionales del derecho de petición, igualdad ante la ley, debido proceso y derecho a la defensa, la Sala dictará su decisión tomando en cuenta la INFLUENCIA DETERMINANTE DEL MISMO DE LO DISPOSITIVO DEL FALLO y SI ÉSTE INCIDE DIRECTAMENTE SOBRE LA SUSTANCIACIÓN DEL PROCESO O SOBRE EL FONDO y en consecuencia aplicará como correctivo, ya sea LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, la CASACIÓN PARCIAL o TOTAL, según lo amerite el caso, EN UNA INTERPRETACIÓN DE LA LEY EN FORMA ESTABLE Y REITERATIVA, para una administración de justicia idónea, responsable, con transparencia e imparcialidad, EVITANDO CUALQUIER REPOSICIÓN INÚTIL QUE GENERE UN RETARDO Y DESGASTE INNECESARIO DE LA JURISDICCIÓN, conforme a lo dispuesto en los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que adoptan un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social, y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela judicial efectiva de los derechos, de forma equitativa, sin formalismos inútiles, en un proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia. Así se declara. (Vid. Sentencia N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Juana Ynocencia Rengifo de Arenas, Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A. y SEGUROS MERCANTIL C.A.).

Sin menoscabo de la facultad atribuida a esta Sala, de conocer de las DENUNCIAS DE INFRACCIÓN DE NORMAS CONSTITUCIONALES, pura y simple, en la formulación del recurso extraordinario de casación, dado que: “…En decisión de reciente data, esta Sala consideró necesario, realizar una atemperación de su doctrina en torno al análisis de las denuncias por infracción de normas constitucionales de forma autónoma en sede casacional, y estableció, “…que procederá al análisis de las mismas independientemente de que la denuncia haya sido formulada sin la correspondiente argumentación que la lleva a establecer que la infracción constitucional es señalada como apoyo de la denuncia de normas de rango legal correspondientes al recurso extraordinario de casación…”. (Ver. Decisiones N° 369, del 1-8-2018. Exp. N° 2018-192; N° 302, del 18-5-2017. Exp. N° 2016-780; Nº 952, del 15-12-2016. Exp. N° 2016-282; N° RC-265, del 27-5-2013. Exp. N° 2012-597; N° RC-104, del 20-3-2013. Exp. N° 2012-503; N° RC-470, del 2-7-2012. Exp. N° 2012-098; N° RC-534, del 21-11-2011. Exp. N° 2011-241; N° RC-134, del 5-4-2011. Exp. N° 2010-631; y N° RC-637, del 16-12-2010. Exp. N° 2010-450).

 

-II-

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS

EN SEDE CASACIONAL

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, consta a los folios 231 al 250 de la pieza N° 3 del expediente, que la representación judicial del ciudadano Jesús Eloy Bruzual Lárez, consignó escrito de formalización del recurso extraordinario de casación en el cual anexó legajos de copias certificadas para ser apreciadas por esta Sala como instrumentos probatorios.

En este sentido, debe la Sala señalar que no le está dado a las partes procesales durante el lapso de sustanciación del recurso extraordinario de casación, consignar ningún tipo de pruebas ante esta sede casacional, pues esta Suprema Jurisdicción tiene el encargo de vigilar y corregir la aplicación del derecho, y en tal virtud, determinar si los jueces de instancia cumplieron en el desarrollo de su función sentenciadora, con todos los preceptos legales al efecto, dada su condición de tribunal de derecho, y por cuanto que, en el procedimiento establecido para la sustanciación del recurso extraordinario de casación, no se prevé ninguna oportunidad procesal para la promoción de pruebas, conforme a lo señalado en el libro primero, título VIII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 312 al 326, las mismas resultan no ha lugar.

A tal efecto esta Sala, en su fallo N° RC-014, de fecha 11 de febrero de 2010, expediente N° 2009-491, caso: Leyddy Chávez de González contra Dora González Charmel y otros; reiterada en sentencia N° RC-239, de fecha 2 de junio de 2011, expediente N° 2010-106, caso: Oswaldo Madriz Roberty contra Argemery Cusati Borges y otros, la cual fue ratificada en decisión N° RC-259, de fecha 8 de mayo de 2017, expediente N° 2016-805, caso: Inversiones Footwear 1010, C.A. y otra contra C.N.A. Seguros La Previsora; fallo N° RC-519, de fecha 2 de agosto de 2017, expediente N° 2017-192, caso: Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., contra Bar Restaurante El Que Bien, C.A.; en sentencia N° RC-809, de fecha 13 de diciembre de 2017, expediente N° 2017-595, caso: Alberto Villasmil Rincón contra VACOINCA; en decisión N° RC-429, de fecha 10 de agosto de 2018, expediente N° 2018-076, caso: María De Los Ángeles Argüelles Agüero y otros; y en fallo N° RC-666, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-377, caso: Carlos Alberto Osorio Zambrano contra Carlos Humberto Tablante Hidalgo y otros, reiteró su doctrina sobre la improcedencia de promoción, admisión y evacuación de pruebas en el proceso de casación, señalando al respecto lo siguiente:

 

“…PUNTO PREVIO.

De una revisión que se realizara a las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la formalizante recurrente consignó anexo a su escrito de formalización, dos legajos de copias simples y certificadas para ser apreciadas por esta Sala como pruebas.

En este sentido, debe la Sala señalar que no le está dado a las partes durante el lapso de tramitación del recurso extraordinario de casación, el consignar ningún tipo de pruebas ante esta sede casacional, pues esta Suprema Jurisdicción tiene el encargo de vigilar y corregir la aplicación del derecho, y en tal virtud, determinar si los jueces de instancia, cumplieron en el desarrollo de su función sentenciadora, con todos los preceptos legales al efecto, dada su condición de tribunal de derecho, y por cuanto, en el procedimiento establecido para la sustanciación del recurso extraordinario de casación, no se prevé ninguna oportunidad procesal para la promoción de pruebas, conforme a lo señalado en el Libro Primero, Título VIII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 312 al 326.

Al efecto esta Sala, en su decisión N° RC-014, del 11 de febrero de 2010, expediente N° 2009-491, caso: Leyddy Chávez De González contra Dora Yuraima González Charmel y otros; reiterada en fallo N° RC-239, del 2 de junio de 2011, expediente N° 2010-106, caso: Oswaldo Jesús Madriz Roberty contra Argemery Belen Cusati Borges y otros, la cual fue ratificada en decisión N° RC-259, del 8 de mayo de 2017, expediente N° 2016-805, caso: Inversiones Footwear 1010, C.A. y otra, contra C.N.A. Seguros La Previsora, y nuevamente reiterada en fallo N° RC-519, de fecha 2 de agosto de 2017, expediente N° 2017-192, caso: Santa Bárbara Barra y Fogón, C.A., contra Bar Restaurante El Que Bien, C.A., y otra, estableció lo siguiente:

‘...Ahora bien, la Sala, ejerciendo su función pedagógica jurídica, informa a la recurrente que ante esta Máxima Jurisdicción Civil, no resulta pertinente presentar ninguna clase de pruebas, ya que, este Tribunal Supremo de Justicia, por su condición de tribunal de derecho, debe revisar y controlar la legalidad de los fallos emitidos por los juzgados de instancia y es, sólo en casos excepcionales tales como cuando se delatan violaciones al debido proceso, al derecho a la defensa, entre otros y las que constituyen infracciones a garantías constitucionales derivadas de transgresiones a reglas procesales, que este Alto Juzgado analiza los hechos o las pruebas.

Asimismo, esta Sala de Casación Civil, observa con extrañeza que, siendo la formalizante profesional de la abogacía no hubiese promovido la documental en comentario, en las oportunidades previstas legalmente para ello.

Con base a los razonamientos expuestos la Sala no procede al análisis del instrumento consignado por la recurrente. Así se decide…”.

Aplicando la doctrina de esta Sala antes señalada al presente caso, esta Sala se ve imposibilitada de efectuar el análisis de los instrumentos probatorios consignados por el formalizante actor, por ser un tribunal estrictamente de derecho y por cuanto que en el procedimiento especial de casación no tiene cabida la promoción ni evacuación de pruebas, razón por la cual se desestiman y se desechan las referidas pruebas consignadas. Así se decide.

-III-

RECURSO DE CASACIÓN

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

PRIMERA DENUNCIA:

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia en la recurrida la errónea interpretación del artículo 1168 del Código Civil, con base en la siguiente fundamentación:

 

“…Ahora bien, excelentísimos Magistrados, la juez que dicta la sentencia recurrida, realiza una errónea interpretación del artículo 1168 del Código Civil, cuando expresa:

‘la parte demandada logró excepcionarse de la protocolización de la venta definitiva del bien inmueble antes referido, en razón del incumplimiento culposo de las obligaciones de la parte actora, en lo que respecta al pago de las últimas tres cuotas del precio de venta, a tenor de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Respecto a lo anterior se observa además que estamos en presencia de un contrato bilateral, que se trata de un incumplimiento culposo de la obligación por parte del actora, y además de una obligación principal del contrato, y tomando en consideración que no está demostrado en autos que las obligaciones de las partes tengan pactadas fechas diferentes, quien juzga considera que se encuentran cumplidos los requisitos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido’.

De la afirmación del órgano de segundo grado de jurisdicción, se desprende indubitablemente, que establece como único requisito, para oponer la excepción de contrato no cumplido, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, (excepción non adimpleti contractus) el incumplimiento del (sic) aquel, a quien le es opuesta la excepción, no importando si dicho incumplimiento, es la causa del incumplimiento del excepcionado, basta en palabras del juzgador, demostrar un incumplimiento cualquiera, sin establecer la relación causa-efecto, que existe entre los posibles incumplimientos, sin necesidad de exigir un grado de importancia, gravedad o transcendencia al incumplimiento respectivo, para declarar procedente la excepción.

En el caso sub judice, el demandado excepcionado, no alegó que el actor hubiera inejecutado totalmente el contrato, solo invocó el incumplimiento parcial, (falta de pago de las cuotas 5 y 6) por lo que rigurosamente no debe hablarse de excepción ‘non adimpleti contractus’ sino de la ‘non rite adimpleti contractus’. Así, es de considerable importancia, determinar la parte de la obligación incumplida, compararla con el total de la deuda. Por ello, es contrario a la buena fe, en la ejecución de los contratos (art. 1160 del C.C.), que el contratante que no ha cumplido total ni parcialmente, las obligaciones que les corresponden, pueda exigir del otro el cumplimiento total, tampoco pude (sic) apoyarse en aquel incumplimiento para rehusarse a realizar las prestaciones que le incumbe, cuando ha exigido de su colitigante la ejecución integra.

Dentro de los postulados de la buena fe, la oposición de la ‘inadimpleti contractus’, no puede conducir a una absolución, ni siquiera de carácter temporal, pues, suponer que, en tales casos, constituye una excepción dilatoria (y no una defensa de mérito) equivaldría a violar la igualdad entre las partes, legitimar la injusticia y desconocer el principio de economía procesal, ya que el reo puede, en estas condiciones, exigir el cumplimiento total por parte de su adversario, y así, no es concebible, que se le autorice a dejar de cumplir lo que le toca, ni siguiera (sic) en forma temporal o transitoria. Resulta contradictorio e inadmisible, desde el ángulo de la justicia y la igualdad, que el demandado que se excepciona de cumplir con sus obligaciones, reclame el cumplimiento íntegro del contrato, y que, en cambio pretextando que el comprador-demandante no ha realizado el pago íntegro del contrato, se rehúse a ejecutar aun parcialmente las obligaciones que le corresponden. Para resolver este nudo gordiano, el juez no puede sencillamente cortarlo, sino, que tiene la difícil misión, de proceder razonadamente a examinar la prevalencia de los incumplimientos, aplicando los criterios cronológico, causal y proporcional o de gravedad. Fruto de ese examen, pude (sic) decidir una de las dos cosas; que solo una de las partes incumplió, o bien que ninguno de los incumplimientos tiene preeminencia y, por ende, que se trata de un auténtico incumplimiento doble o recíproco.

Ciudadanos Magistrados, el Juez (sic) que dictó la sentencia, recurrida, yerra al interpretar el postulado, consagrado en el artículo 1.168 del Código Civil, pues, para él, cualquier incumplimiento autoriza oponer la excepción , sin importar su causa, importancia, gravedad, proporcionalidad o trascendencia.

Tal yerro, fue determinante para declarar con lugar la excepción de contrato no cumplido, pues, de haber interpretado correctamente, el dispositivo contendido, en el artículo 1.168 del Código Civil, debió declarar sin lugar, la excepción opuesta, pues de las pruebas incorporadas a los autos se evidencia, que la parte demandada CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., demandado excepcionado, no solo incumplió las obligaciones que le impone el contrato de promesa bilateral de compraventa, sino, también las que se derivan de la ley, entre las cuales, al quedar plenamente demostradas con las pruebas incorporadas a los autos, entre las cuales podemos mencionar: a) comunicación remitida a dicho despacho, por el Alcalde del Municipio Maneiro de (sic) estado Nueva Esparta, signada con el N° DDU-O17-2017, donde informa que el proyecto aun no tiene cédula habitabilidad expedida por esa dirección, y que el proyecto denominado Conjunto Residencial La Ladera no ha solicitado ni ha obtenido cédula de habitabilidad, en este sentido, consideró la juzgadora que el informe remitido, no versa sobre los hechos controvertíos en el proceso como son la falta de pago del precio de venta del inmueble y/o la construcción del mismo, por tal razón, no le otorga valor probatorio la referida prueba; b) respuesta del Viceministro de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras, signado con el N° 1240, informando, que la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., no presentó ante esta instancia solicitud de reporte de aprobación de un (1) Modelo de Contrato de Opción de Compra-venta, correspondiente al proyecto, no presentó ningún tipo de fianza bancaria, consideró que dicho informe remitido, no versa sobre hechos controvertidos, como lo son e pago del precio por la venta del inmueble y/o la construcción del mismo, por tal razón, no se le otorga valor probatorio.

Si la Juez (sic) que dictó la sentencia recurrida, interpreta correctamente el artículo 1.168 del Código Civil, habría analizado, la proporcionalidad de los incumplimientos, concluyendo que la interposición de la excepción de contrato no cumplido, atenta contra la buena fe de los contratantes, ergo, el incumplimiento del demandado-excepcionado, es desproporcionado, considerado el incumplimiento parcial del demandante, por tanto, la excepción no debería prosperar.

Es importante, precisar que la proporcionalidad que debe existir para que opere la excepción de contrato no cumplido, guarda estricta relación, en estos supuestos, con el incumplimiento del demandante y del demandado, ciertamente no se trata de una proporcionalidad estrictas o matemática, sino, si atendiendo a ese incumplimiento del demandante se encuentra justificado o no la negativa provisional del demandado al cumplimiento. Lo que se trata de evitar con el límite de la buena fe es el ejercicio abusivo del derecho, es decir, un ejercicio no razonable contrario a la actuación de una persona razonable y diligente. En esta dirección, la interpretación errada del Juez (sic), le impidió, valorar en el ámbito de los compromisos asumidos por las partes, que el incumplimiento parcial del pago del precio de venta del inmueble, por parte del demandante, tiene una significación jurídica menor, en el contexto global del contrato, pues, el incumplimiento imperfecto de dicha obligación, esto es la falta de pago de las cuotas 5 y 6 del precio de venta, resulta equivalente al 20% aproximado del valor total del inmueble estipulado por los contratantes, por ello, la pretendida defensa de la parte demandada, fundada en el incumplimiento parcial del comprador (Jesús Eloy Bruzual Larez), presentan una envergadura menor, ante su propio incumplimiento, y no constituye un motivo de suficientemente serio que la excusase de satisfacer su compromiso principal y básico para la ejecución del contrato. En estas circunstancias, el incumplimiento parcial que la demandada denuncia en contra de la actora no aparece adecuado para enervar la acción de cumplimiento que la demandante ha accionado judicialmente en su contra.

De haber interpretado correctamente, el Juez (sic) Superior (sic), el artículo 1.168 del Código Civil, hubiera valorado las pruebas incorporadas a los autos, concluyendo, que nuestro representado, tiene el legítimo temor de cumplir totalmente su obligación, por disponer de razonables indicios, que apuntan a que si lo hace, cocontratante (sic) no cumplirá, en el fututo (sic), la obligación correlativa, pues, transcurridos, más de cinco años (5) desde la firma del contrato escrito, ni siquiera ha tramitada (sic) la permisología legal necesaria para cumplir con su obligación. En términos sencillos, se halla en peligro inminente de perder las cantidades de dinero entregadas, como parte de precio del inmueble. En este contexto, es normal que el promitente comprador hubiera estar (sic) dispuesto a no cumplir, con la obligación de pagar el saldo del precio de venta del inmueble, pues, de todos no hubiera podido celebrarse la firma del contrato definitivo de venta, dentro del pazo (sic) estipulado, por el incumplimiento del vendedor-demandado, de sus obligaciones.

Igualmente la interpretación del contenido y alcance del artículo 1.168 del Código Civil, realizada por el Juez Superior, lo hace no apreciar la hipótesis cierta, de que no obstante haberse verificado el incumplimiento parcial del demandante, que invoca para fundamentar la excepción de contrato no cumplido el demandado, la excepción no prosperará porque el demandante, ha manifestado su intención cierta, real y efectiva, de cumplir con sus obligaciones, y en tal sentido, consigno el saldo deudor del precio de venta, mediante cheque de gerencia N° 33004803, librado, en contra de la cuenta corriente N° 0174-0112-20-1124001429, del Banco Banplus, por la cantidad de un millón cien bolívares (1.100.000,00) (sic) a favor de la CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2017, pago este que no fue impugnado en su oportunidad, lo que necesariamente debió ser entendido por el Juzgador (sic), de haber interpretado correctamente, el contenido y alcance del artículo 1.168 del Código Civil, como la conducta del demandado, dirigida a avalar, tolerar y aceptar dicho ofrecimiento, restándole con ello entidad al incumplimiento mismo…”. (Destacado de lo transcrito).

 

Para decidir, la Sala observa:

Señaló el formalizante en la denuncia antes transcrita que la jueza ad quem incurrió en la errónea interpretación del artículo 1168 del Código Civil, al establecer en la recurrida como único requisito para oponer la excepción de contrato no cumplido, el incumplimiento de quien le es opuesta la excepción, sin importar si dicho incumplimiento, es la causa del incumplimiento del excepcionado.

Indicó que la recurrida declaró la procedencia de la excepción sin necesidad de exigir un grado de importancia, gravedad o transcendencia al incumplimiento respectivo, para declarar procedente la excepción, ya que el demandado no alegó que el actor hubiera inejecutado totalmente el contrato, solo invocó el incumplimiento parcial por lo que no debe hablarse de la excepción “non adimpleti contractus” sino de la “non rite adimpleti contractus”.

Precisó que el error fue determinante para declarar con lugar la excepción de contrato no cumplido, pues si el ad quem hubiera interpretado correctamente el artículo 1168 del Código Civil, debía declarar sin lugar la excepción opuesta, pues la parte demandada no solo incumplió las obligaciones que le impone el contrato de promesa bilateral de compraventa, sino, también las que se derivan de la ley.

Que de haberse interpretado correctamente dicho artículo la jueza superior, hubiera concluido, que su representado, tiene el legítimo temor de cumplir totalmente su obligación, por disponer de indicios, que apuntan a que si lo hace, la demandada no cumplirá, en el futuro con la obligación correlativa.

Por último la interpretación del contenido y alcance del artículo 1168 del Código Civil, realizada por el ad quem, no lo hace apreciar que aun al haberse verificado el incumplimiento parcial del demandante, dicha excepción no prosperaría porque el demandante, ha manifestado su intención cierta, real y efectiva, de cumplir con sus obligaciones, y en tal sentido, consignó el saldo deudor del precio de venta, mediante cheque de gerencia N° 33004803, librado, en contra de la cuenta corriente N° 0174-0112-20-1124001429, del Banco Banplus, por la cantidad de un millón cien mil bolívares (1.100.000,00) a favor de la sociedad mercantil Constructora La Ladera C.A., mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2017, pago este que no fue impugnado en su oportunidad.

Respecto del vicio delatado, esta Sala debe precisar, que el error en la interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, o errónea interpretación, constituye un supuesto del recurso de casación por infracción de ley, que se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, específicamente por la falta del juez al determinar el alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar la controversia, pero de la cual se deriva, producto de la labor de interpretación del juez, en consecuencias jurídicas equivocadas, ajenas al contenido de la norma. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-024, de fecha 9 de febrero de 2017, expediente N° 2016-632, caso: Patricia Beatriz Rincón Paz de García y otro contra Gustavo Adolfo Rincón Paz).

La jurisprudencia de éste Máximo Tribunal con relación al vicio por errónea interpretación ha reiterado que se produce en los casos en los que aún reconociendo el jurisdicente la validez y aplicación de una norma jurídica a un supuesto de hecho por un error en su comprensión hace derivar de ella consecuencias que no se corresponden con su contenido, vale decir, el juez elige acertadamente la norma pero al arribar a su interpretación, se tergiversa su verdadero sentido.

Así tratándose de una denuncia por errónea interpretación de una norma, el recurrente debe demostrar cómo el sentenciador ha interpretado erróneamente el sentido y alcance de su contenido.

Ahora bien, el artículo 1168 del Código Civil, cuya errónea interpretación se denuncia, es del tenor siguiente:

“…Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

 

Conforme a la norma citada se estipula la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, la cual libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.

A tales efectos, se observa que el artículo 1168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:

1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.

2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.

3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.

4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.

5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.

En tal sentido, a los fines de determinar lo denunciado, tenemos que la recurrida sostuvo:

“…PROCEDENCIA DE LA ACCION.-

Determinados los límites de la controversia y analizados los medios probatorios aportados al proceso, debe esta jurisdicente pronunciarse sobre el recurso de apelación intentado por la parte actora, y en este sentido debemos referirnos a que, la apelación como medio de gravamen típico está relacionado con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual se supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mejor probabilidad de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia delimitada por la pretensión deducida en el libelo de demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público, motivo por el cual no pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.

En este sentido, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que correctamente interpretado, significa esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, que el juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a ciertos hechos distintos a los alegados por aquellas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.

De tal forma, que en el caso bajo estudio en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, la carga de la prueba le corresponde al actor, dado que la parte demandada negó en cuanto a los hechos, la expresada acción de cumplimiento de contrato; en este sentido aquél debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestran de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos.

En este sentido es importante destacar al respecto que el cumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos a más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (art. 1133 Código Civil).

Así mismo, el Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución al menos que la otra parte no cumpla con la suya de conformidad con el artículo 1.168 de la Ley Sustantiva.

Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’.

Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: ‘El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes’, significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filósofo A., definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación.

En este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 ejusdem, establece: ‘Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…’; el cual se complementa con el artículo 1.267 ejusdem, según el cual: ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.’

Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: ‘Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley’.

Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedir, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo.

En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 ejusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil.

Por su parte el artículo 1.168 del Código Civil, que señala que ‘En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones’. Ahora bien, la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, requiere para su procedencia las siguientes condiciones: 1) debe tratarse de un contrato bilateral, en el que ambas partes tienen obligaciones recíprocas; 2) debe tratarse de un incumplimiento culposo de la obligación, y 3) el incumplimiento culposo debe ser de importancia, o estar referido a una obligación principal del contrato.

Estudiadas las actas procesales se desprende que la demanda fue incoada con el objeto de que la contraparte, ya identificada cumpla con el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 02 de octubre de 2012 ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el cual quedó anotado bajo el No.22, Tomo: 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual se prometió la construcción de un inmueble distinguido con las letras y numero TH-3 del Conjunto Residencial La Ladera, ubicado en el sector “R” de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Bolivariano de Nueva Esparta, por el precio total de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.1.650.000.000) hoy reconvertidos en dieciséis MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS, (Bs.S.16.500), que se pactó pagar de la siguiente forma: 1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000, oo) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, oo) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,oo) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,oo) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo. Que el plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, era de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA, notificaría a EL PROMITENTE COMPRADOR, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y con fundamento en los hechos destacados reclama en el libelo que se cumpla con el contrato y en consecuencia, protocolice a su favor el documento de compra-venta definitivo del inmueble identificado en el contrato; y por su parte la empresa accionada, representada por su apoderado judicial, abogados ALFREDO MILLAN GUZMAN y ALFREDO MILLAN HERNANDEZ, rechazaron la demanda alegando que el demandante sólo pagó a su representada la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), es decir suma que representa las cuotas 1, 2, 3, y 4 a que se refiere la cláusula TERCERA del contrato, que la misma no canceló las cuotas 5 y 6 y obviamente la 7 como consecuencia del no ejercicio de la opción de compraventa, alegaron además a su favor la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil.

En el presente caso, se desprende que una vez trabada la litis conforme a la postura asumida por la parte accionada, la misma reconoció que le fueron cancelados la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), correspondientes a las cuotas 1, 2, 3, y 4 del contrato, este Tribunal en acopio a los principios doctrinarios los cuales establecen que los hechos admitidos no necesitan probarse, en consecuencia esta alzada tiene como realizado el pago reconocido por la parte demandada en su contestación a la demanda. Así se establece.

Así, en esos términos, quedó planteada la controversia en este asunto, puesto que las partes reconocen la existencia del contrato verbal de compra-venta efectuado a principios del año 2.007, por la adquisición de una vivienda en construcción distinguida con las letras y números TH-3, del Conjunto Residencial la Ladera, así como la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, autenticado en fecha 02 de octubre de 2.012, ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el No. 22, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria, por el mismo bien inmueble en construcción, pero la demandada difiere en que se le pretenda imputar las causas, únicas y exclusivas de la no ejecución del contrato autenticado, por cuanto la parte actora dejó de cancelar las cuotas 5 y 6 y 7, establecidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa, alegando a su favor la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil.

Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la pretensión propuesta, a tal efecto, observa esta Superioridad que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado ‘CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA’, el cual no fue atacado ni desconocido por la demandada, dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte demandada en este caso LA PROMOTORA, se compromete y obligó a lo siguiente 1) construir un (1) inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas TH-3, el cual formara parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, sobre una (1) parcela de terreno de su exclusiva propiedad, situada en el Sector R, de la Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, con un área aproximada de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (3.646,20 Mts2) siendo sus linderos y medidas los siguientes: NORTE: En cincuenta y un metro con setenta y nueve centímetro (51,79 Mts) lineales con servidumbre de paso; SUR: En veintinueve metros con dos centímetros (29,02 Mts) lineales con parcela 23; ESTE: En ciento nueve metros con veintidós centímetros (109,22) lineales con la Avenida Aldonza Manrique de la Urbanización Playa el Ángel; y OESTE: En noventa metros con un centímetro (90,01 Mts) lineales con la Vía Aguamiel. 2) Notificar a EL PROMITENTE COMPRADOR, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación, la fecha, hora y lugar en que se verificara la protocolización del documento definitivo de compra-venta. 3) Entregar EL PROYECTO con las especificaciones establecidas en la Memoria Descriptiva y Plano del Conjunto. 4) A obtener la respectiva cédula de Habitabilidad y otorgar el Documento de Condominio con antelación a la entrega de El Proyecto. 5) a preparar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Así mismo el PROMITENTE COMPRADOR, se compromete y obliga a pagar a LA PROMOTORA:1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, Igualmente se comprometió a entregar todos los documentos que le sean requeridos por la PROMOTORA, tales como Registro de Información Fiscal (R.I.F), copia de la cédula de identidad y todos aquellos que sean necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, los cuales deberá presentar con un mínimo de diez (10) días de antelación al momento de la firma. Y Pagar todos los gastos que sean requeridos por LA PROMOTORA, para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tales como; Derecho de registro, gastos de notaria, habilitaciones, traslados, tasa de Hacienda Municipal y honorarios de abogados por redacción y gestiones diversas, los cuales de la única y exclusiva contratación de LA PROMOTORA.

Corresponde ahora establecer a esta Juzgadora el lapso de cumplimiento del presente contrato por las partes contados a partir de la firma del documento autenticado. Las partes establecieron en la cláusula CUARTA lo siguiente: ‘El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento. Así mismo, es expresamente convenido que LA PROMOTORA, notificará a EL PROMITENTE COMPRADORA, por lo menos con veinte (20) días continuos de antelación a la fecha, hora y lugar en que se verificará la protocolización del documento definitivo de compra-venta.’

De lo antes trascrito queda expresamente convenido que la protocolización del documento definitivo de compra-venta, se procedería a celebrar dentro de los DIECIOCHO (18) MESES contados a partir del día 2 de octubre de 2.012. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, dentro del (sic) los 498 días antes mencionados.

Ahora bien, el demandante alega en su libelo de la demanda, que la demandada de autos, no cumplió con su responsabilidad y obligación contenida en los ordinales tercero (3°), quinto (5°), octavo (8°) y noveno (9°) del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria; así como los artículos 12 y 18 de la referida Ley, y, que no solo le son exigibles a la Constructora La Ladera C.A., las cláusulas del contrato sino también las que se derivan de esa Ley.

Por su parte los apoderados judiciales de la demandada difieren en que se les pretende imputar las causas, únicas y exclusivas de la no ejecución del contrato de promesa bilateral de compra-venta, por cuanto el actor solo pagó la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), es decir suma que representa las cuotas 1, 2, 3, y 4, a que se refiere la cláusula TERCERA del contrato; que a todo evento alegan a favor de su representada la retroactividad de la Ley; que La Ley Sobre Estafa Inmobiliaria fue promulgada el 30 de abril del 2012 y ello trae como consecuencia que cuando el demandante JESUS ELOY BRUZUAL, pactó o suscribió CONTRATO VERBIS por el inmueble a que se refiere el mismo contrato suscrito ante Notaria cinco años después del primero celebrado con su representada en FEBRERO DEL 2007, no tiene cabida y menos aplicación en su caso, porque Las leyes en nuestro país no son retroactivas, así lo tiene concebido el artículo 24 de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela; así mismo alegan a favor de su representada la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil.

Ahora bien, sobre este punto esta juzgadora de Alzada no comparte la opinión expresada por el aquo (sic), al establecer que la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no tiene efecto alguno sobre la relación contractual objeto del presente juicio y que se quiere hacer valer, por cuanto, es evidente que la mencionada Ley entró en vigencia en fecha 30 de abril de 2.012, mediante gaceta oficial nro. 39.912, la cual tiene por objeto, establecer un conjunto de normas, dirigidas a controlar, regular, y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; y el contrato objeto de este litigio fue autenticado en fecha 02 de octubre 2012, ósea varios meses después de la entrada en vigencia de la referida Ley y adicionalmente a ello, la vivienda se encontraba en proceso de construcción, por tal razón, el contrato objeto del presente juicio no se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.

Por otro lado esta Alzada comparte el criterio proferido por el aquo (sic), al establecer que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., ya que como es sabido toda controversia relacionada con un contrato está regida por el Título III, De las Obligaciones, Capitulo I, De las Fuentes de las Obligaciones, Sección I, de los Contratos, articulo 1140, del Código Civil Venezolano, como Ley sustantiva de nuestro ordenamiento Jurídico, al establecer: ‘Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.’

Determinado lo anterior, debe traer a colación esta alzada lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que las partes en criterio de esta Juzgadora deben acogerse a los términos establecidos en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta celebrado en fecha 02 de octubre 2012, inscrito en los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública de Pampatar bajo el N° 22, Tomo 157.

Así las cosas, tenemos que del análisis del contrato autenticado en fecha 2 de octubre de 2.012, cuya valoración ha sido previamente establecida por este Tribunal, se desprende de su cláusula Tercera y Cuarta, lo siguiente: ‘…cláusula TERCERA: El precio del inmueble que por este contrato se da en opción será la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), los cuales EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagarlos a LA PROMOTORA de la siguiente manera :1) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) el día 07 de marzo de 2008; 2) la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) la cantidad de CIEN MIL BOLIVRES (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo. En la cláusula CUARTA: El plazo establecido para ejercer el presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, será de DIECIOCHO (18) MESES continuos, contados a partir de la autenticación del presente documento…’

Ahora bien, lo más resaltante es que dentro de ese plazo de dieciocho meses, no se concretó la operación de compra venta mediante la firma del documento definitivo de venta, por causas que le son única y exclusivamente imputables al actor, por cuanto a pesar de que conforme al contenido de la cláusula -TERCERA- asumió el compromiso de pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) los días 30 de agosto y 30 de noviembre ambos de 2012; y, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, no existen evidencias que comprueben que éste en forma oportuna haya cumplido con la obligación de pagar las cantidades antes mencionadas como parte del precio de venta del inmueble. Por el contrario, consta que dicho pago lo hizo en forma tardía, extemporánea, ya que la fecha tope o limite para protocolizar el documento definitivo de venta era dentro de los dieciocho (18) meses, después de la firma del contrato autenticado, ósea, 498 días después del el día 2 de octubre de 2.012, sin embargo conforme lo demostrado de las actas del presente expediente, la parte actora mediante la figura de su apoderada judicial procedió a consignar el pago restante de la obligación contraída contractualmente en fecha 13 de junio de 2.017, por ante el tribunal del aquo, mediante cheque de gerencia nro. 33004803, a nombre de Constructora la Ladera, C.A., por un monto de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES, (Bs. 1.100.000, oo), que por lógica y sumatoria corresponden a las cantidades adeudadas de las cuotas 5,6 y 7 del contrato de marras, con esto queda claro que el actor o demandante de autos, incumplió con el contrato de objeto de la controversia, por cuanto canceló fuera del limite contractualmente establecido, las dos cuotas de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000, 00), comprometidas a pagar los días 30 de agosto y 30 de noviembre de 2012; y, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro Publico respectivo, incumpliendo así con la cláusula tercera y cuarta del contrato, esta última la cual estableció claramente que la opción de compra se concedía por un lapso de dieciocho meses, calculado a partir de la firma del contrario, esto es, el día 2 de octubre de 2012.

Bajo tales parámetros estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal de la causa en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados con la excepción como causa justificada de no continuar con los pagos programados hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con los requisitos y exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato, no se indicó que el pago del precio de las últimas tres cuotas restante sería cancelado una vez la promotora cumpliera con dicha normativa legal, más aún cuando el contrato objeto de este litigio fue autenticado posteriormente a la entrada en vigencia de la referida Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo que quiere decir que factiblemente pudo reglarse tal excepción alegada pero no se hizo, mal puede ahora ser opuesta como irregularidad para no realizar los pagos pendientes.

En razón de lo expresado, es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos ciertos, puesto que si bien pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de pagar el restante del precio de venta del inmueble según lo previsto en el contrato, endilgándoselo a la demandada hasta que cumpliera con lo indiciado en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, tal justificación, no se encontraba sustentado en la referida Ley, en su Capitulo IV, de las Denuncias, artículo 27, faculta a los compradores a denunciar la vulneración de sus derechos ante la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y esta a su vez aplicará las sanciones correspondientes previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo, es evidente pues, que el objeto principal de la citada Ley, es sancionar a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas que incurran en el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, por esta razón, no debió el actor tomar la Ley por sus propias manos al dejar de pagar, sino que debió denunciar en aquel momento a la constructora ante el Órgano Administrativo correspondiente para que obligara a ella y en caso negativo, impusiera las sanciones, por ello considera quien juzga que el actor, no debió amparándose en el incumplimiento de la demandada en las estipulaciones contenidas en la tantas veces nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y menos cuando existe una sanción en caso de omisión de las obligaciones referidas, si el comprador se vio vulnerado en sus derechos podía acudir al ente administrativo a formular su denuncia para que éste lo obligara y fuera el mismo ente, el que impusiera las sanciones a que hubiere lugar de ser el caso, de hecho el mismo comprador hoy actor, sabía que la falta de pago por mas de noventa (90) días, es causal de rescisión del contrato previo aval del ente administrativo, lo que quiere decir que la referida Ley contra la Estafa Inmobiliaria no ampara a los morosos y es por esas razones que queda así desvirtuada su justificación de no pagar el precio restante de la obligación contraída en su oportunidad correspondiente.

Ahora bien, del análisis de las actas que conforman el presente expediente se desprende que, si bien está demostrado la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra-venta, por el inmueble distinguido con las siglas TH-3, el cual formará parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA LADERA, la parte demandada logró excepcionarse de la protocolización de la venta definitiva del bien inmueble antes referido, en razón del incumplimiento culposo de las obligaciones de la parte actora, en lo que respecta al pago de las últimas tres cuotas del precio de venta, a tenor de lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Respecto a lo anterior se observa además que estamos en presencia de un contrato bilateral, que se trata de un incumplimiento culposo de la obligación por parte del actora, y además de una obligación principal del contrato, y tomando en consideración que no está demostrado en autos que las obligaciones de las partes tengan pactadas fechas diferentes, quien juzga considera que se encuentran cumplidos los requisitos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, Así se declara…”. (Destacado de la Sala).

 

En este sentido de la trascripción de la sentencia recurrida se evidencia, que la alzada estableció que el demandante promitente, se comprometió y obligó según el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, en su cláusula tercera, a pagar a la sociedad mercantil Constructora La Ladera C.A., las siguientes cantidades: 1) cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) el día 7 de marzo de 2008; 2) cien mil bolívares (Bs. 1000.000,00) el día 25 de febrero de 2008; 3) trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) el día 26 de abril de 2012; 4) cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) el día 30 de julio de 2012; 5) trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) el día 30 de agosto de 2012; 6) trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) el día 30 de noviembre de 2012; y, 7) quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, por ante la oficina de Registro Público respectivo.

De igual manera se comprometió la actora a entregar los documentos que le sean requeridos por la demandada, necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, los cuales deberá presentar con un mínimo de diez (10) días de antelación al momento de la firma, así como el pago de todos los gastos que sean requeridos para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.

De esta forma la recurrida, previó de conformidad con lo previsto en el “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA” autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 2 de octubre de 2012, bajo el N° 22, Tomo N° 157, que en su cláusula cuarta se previó que dentro del plazo de dieciocho (18) meses desde la autenticación del contrato de opción debía concretarse la operación de compra venta mediante la firma del documento definitivo de venta lo cual no sucedió, por causas que le son imputables al actor, ya que a pesar de lo estipulado en la clausula tercera en la que, entre otras obligaciones, asumió el compromiso de pagar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), los días 30 de agosto y 30 de noviembre de 2012; y, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, no se comprobó que el actor haya cumplido de forma oportuna con las señaladas obligaciones.

Señaló la recurrida que dicho pago lo hizo en forma tardía, ya que la fecha tope o límite para protocolizar el documento definitivo de venta era dentro de los dieciocho (18) meses, después de la firma del contrato autenticado, ya que el demandante procedió a consignar el pago restante de la obligación contraída contractualmente en fecha 13 de junio de 2017, por ante el tribunal del a quo, mediante cheque de gerencia N° 33004803, del Banco Banplus a nombre de Constructora La Ladera, C.A., por un monto de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), que corresponden a las cantidades adeudadas de las cuotas números 5, 6 y 7 de la clausula tercera del contrato de opción, concluyendo que el actor incumplió con el contrato de objeto de la controversia, por cuanto canceló fuera del límite contractualmente establecido las tres (3) cuotas.

En razón de lo expresado, esta Sala observa que el ad quem actuó conforme a lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil, al concurrir los requerimientos exigidos por dicha norma, conllevando a la alzada a determinar, una vez analizados los medios probatorios cursantes en autos, a la procedencia de la excepción de contrato no cumplido en el presente caso incoada en el presente caso.

En la presente causa el incumplimiento provino del actor, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos ciertos, puesto que, tal como lo indicó el ad quem, pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual en el hecho de que la demandada cumpliera con lo indicado en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, sin embargo, en caso de incumplimiento de la referida Ley, correspondía al actor denunciar la vulneración de sus derechos ante el órgano administrativo competente (en este caso la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda), el cual procedería a aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo sancionatorio.

Ahora bien, esta Sala observa en conformidad con lo estatuido en el artículo 1259 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y que, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, y al verificarse en el presente caso que las partes asumieron obligaciones recíprocas en el “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA”, se produjo efectivamente el mutuo consentimiento entre ambos sujetos procesales, toda vez que el demandante confirmó el carácter de tiempo determinado de los pagos previstos en la cláusula tercera del contrato de opción, lo que originó el mutuo acuerdo, conforme al viejo adagio latino que señala: “UBI PARTES SUNT CONCORDES NIHIL AB IUDICEM”, ya que, donde las partes están de acuerdo, no se hacen lugar los jueces. (Cfr. Fallo N° RC 732, de fecha 10 de noviembre de 2005, expediente N° 2004-826, caso: Máximo Alejandro de Pablos Martínez contra Humberto de Pablos Martínez y otro; criterio ratificado en los fallos Nos. RC 216, de fecha 3 de julio de 2018, expediente N° 2017-826; RC 229, de fecha 9 de mayo de 2018, expediente N° 2017-260; FOR 225, de fecha 9 de mayo de 2018, expediente N° 2017-784).

En consecuencia por esta razón, no correspondía al actor dejar de pagar y en consecuencia el no acatar las obligaciones estipuladas en el contrato que él pretende hacer cumplir con la presente demanda, por cuanto incurrió el mismo en un incumplimiento; asimismo esta Sala observa que los requisitos señalados para la procedencia de la excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido, se verifican en la presente causa por cuanto: 1) Se trata de un contrato bilateral, suscrito entre las partes como lo es el “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA”; 2) el incumplimiento que da lugar a la excepción fue culposo por cuanto lo admitió la propia actora, ya que no procedió a seguir con los pagos requeridos hasta que la demandada no cumpliera con lo indicado en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, superando con creces los lapsos previstos en la cláusula tercera para el pago de las cantidades indicadas y en las fechas respectivas; 3) el incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que son obligaciones principales; 4) las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando; y 5) la demandada no motivó el incumplimiento de la contraparte, ya que fue a criterio de la actora que en virtud de los supuestos incumplimientos a la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la que decidió interrumpir los pagos estipulados.

En virtud de lo anteriormente expuesto esta Sala determina que bajo estas circunstancias de hecho, el juez de alzada no erró al considerar que en el caso de autos procedía la excepción de contrato no cumplido alegada por el demandado, lo que conlleva a determinar a todas luces la improcedencia de la presente denuncia, por errónea interpretación del artículo 1168 del Código Civil. Así se establece.

SEGUNDA DENUNCIA:

De conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 12, 14 ordinal 9°, y la disposición transitoria tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por haber incurrido en el vicio de falta de aplicación.

En tal sentido, el formalizante estableció:

“…De conformidad con la normativa transcrita, los contratistas, a los fines de evitar eventuales fraudes a los adquirientes de vivienda, deben constituir fianza bancaria de fiel cumplimiento así como someter el contrato modelo a revisión por parte de la entidad administrativa correspondiente, so pena de incurrir en desacato con las consecuencias que a bien dispone la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Del mismo modo y conforme lo dispone la Disposición Transitorio Tercera, el contratista, constructor, promotor o productor cuenta con un lapso de sesenta días a los fines de adecuarse a las exigencias contenidas en la referida Ley (sic).

En relación al tópico objeto de denuncia, expuso la recurrida lo que a continuación se copia:

…Omissis…

Efectuada la transcripción anterior, resulta por demás insólito que la juez de la recurrida, aun reconociendo la vigencia de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria al caso de autos, niegue la aplicación de las normas allí contenidas, máxime cuando estamos ante la presencia de dispositivos calificados como de orden público en la medida en la que tienden a garantizar el derecho constitucional a la vivienda. En este sentido y en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como el que proclama nuestra lex superior, ningún convenio suscrito entre particulares puede lesionar o menoscabar el orden social establecido en beneficio del colectivo; de esta manera, devendrá en nulo cualquier acuerdo contractual que obre en contra de normas protegidas bajo el manto del orden público en virtud de la prevalencia del bien común por sobre el interés individual o particular. Es decir, aun reconociendo la existencia del principio de autonomía individual, bajo la concepción de Estado que el constituyente de 1999 implementó será objeto de expulsión cualquier pacto que socave el interés colectivo a cuyo servicio se dispone la maquinaria estatal.

Aunado a lo anterior, resulta un desacierto el argumento de la decisión cuestionada conforme a la cual al no preverse en el pacto suscrito obligación alguna de cumplir lo dispuesto en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, el accionante no podía excusarse de cumplir lo previsto en el acuerdo firmado; en tal sentido y luego de reiterarse el carácter de orden público que ostenta el Cuerpo Legal mencionado, ningún pacto negocial requiere prever entre sus cláusulas el cumplimiento de las disposiciones protectoras del interés colectivo pues, tal como se mencionara, resulta imperativo el estricto acato de las mismas en aras del resguardo del bien común, independientemente de su inclusión o no en el convenio celebrado.

A título de ejemplo, no puede dejar de resaltar esta representación la previsión de la leonina cláusula OCTAVA del contrato suscrito conforme a la cual: ‘EL PROMITENTE COMPRADOR acepta expresamente, que LA PROMOTORA podrá rescindir del pleno derecho el presente contrato sin necesidad de sentencia o resolución judicial, cuando se produzcan los siguientes eventos o circunstancias: (…) (3) Cuando por disposiciones emanadas de cualquier autoridad civil o militar se regulen la política de precios de los inmuebles que impida a la PROMOTORA cumplir con sus expectativas económicas y le imposibiliten el cumplimiento del presente contrato.’ Precisamente, clausulas como la copiada constituyen una muestra de lo que se pretende con la sanción de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria; es decir, mediante el citado Instrumento (sic) Legal (sic) se tiende a evitar disposiciones contractuales que obren en desmedro de una de las partes contratantes, máxime ante el deber de resguardo del derecho constitucional a una vivienda digna. En este sentido, mal puede pretender la empresa constructora demandada tener la opción de rescindir unilateralmente el contrato cuando sus ambiciones o expectativas económicas corran el riesgo de no ser satisfechas; ante situaciones como la descrita, el legislador redactó y sancionó un instrumento normativo que actúa de forma compensatoria en protección del sujeto que pudiera situarse en la parte más baja de la balanza.

Asimismo, la infracción de la Disposición (sic) Transitoria (sic) Tercera (sic) de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria resulta crucial en la medida en la que de haberla aplicado la recurrida se hubiera percatado de la ausencia de adecuación del contrato suscrito a los extremo previstos en la Ley (sic) referida, especialmente, a los relacionados con la constitución de la fianza bancaria de fiel cumplimiento y a la necesaria revisión del pacto modelo por parte de la autoridad administrativa correspondiente. En efecto y considerando el plazo de sesenta (60) días para la adaptación referida del convenio celebrado una vez publicada la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, para la cancelación de la quinta cuota así como para la fecha de suscripción del pacto firmado aún no se había dado cumplimiento a lo expresamente previsto en el artículo 12 de la tantas veces citada Ley (sic), esto es, no se había constituido fianza bancaria de fiel cumplimiento. En este sentido y de incumplir la empresa constructora con la obligación asumida representada en la culminación de la obra proyectada, la cual para el 2017 no contaba con certificado de habitabilidad ¿de qué manera se hubiera garantizado la cancelación de las cuotas convenidas? Del mismo modo, cabe formularse la siguiente interrogante: ¿no es el objeto de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria compensar el desequilibrio que pudiera generarse entre las partes contratantes? Asimismo ¿no es el objeto de la revisión del contrato modelo por parte de la dependencia administrativa respectiva garantizar la exclusión de cualquier cláusula arbitraria que obre en contra de alguno de los sujetos suscribientes? La respuesta a las interrogantes planteadas no debe conducir sino al necesario e inevitable cumplimiento de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

En relación a la noción indeterminada del orden público como límite impuesto al interés particular, debemos precisar lo siguiente: el concepto jurídico indeterminado representado en el orden público no sería más que, una barrera a la autonomía de la voluntad, es decir, al derecho común, a la aplicación del derecho extranjero y al principio de la irretroactividad de la ley. De esta manera, sostiene que ‘solamente en un ordenamiento jurídico donde la autonomía de la voluntad no conociera fronteras a la vez que prohibiera la aplicación de la ley extranjera al tiempo que negare la retroactividad de las leyes, el orden público sería un concepto irrelevante’.

…Omissis…

Apunta la Sala cúspide de la jurisdicción constitucional que el ‘Estado Social debe adecuarse a lo que sea oportuno y posible en un momento determinado, lo que no encaja dentro de las forma legales preexistentes’, por lo que pudiéramos afirmar que el Estado Social constituye la fórmula más idónea para garantizar las normas que, en una etapa histórica determinada, se les califique como de orden público.

…Omissis…

Efectuadas las consideraciones anteriores, resulta por demás censurable la conducta asumida por el juez de alzada en el sentido de otorgar absoluta prevalencia al pacto celebrado entre nuestro representado y la demandada en desmedro del concepto orden público contenido en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Semejante actuación dista del modelo de Estado que incluyó el legislador constituyente en el Pacto Fundamental que mediante referéndum popular fue objeto de aprobación.

En efecto y considerando el derecho constitucional a la vivienda como norma de carácter prestacional propio de un Estado Social, es inconcebible que se pretenda otorgar prevalencia a un acuerdo de naturaleza privada en lugar de garantizar los valores que preexisten al andamiaje constitucional y, por tanto, constituyen el sustrato sobre el cual descansa el conjunto de dispositivos –manifestados en valores, reglas y principios- que conforman el Documento (sic) resultante de la labor constituyente.

En relación al derecho constitucional a una vivienda digna como parte integrante del sistema de seguridad social proclamado en el Texto Fundamental, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia N° 913 del 20 de noviembre de 2006, adujo lo que acto seguido reproducimos:

…Omissis…

Cónsono con lo expuesto, debe esta representación judicial destacar que de haber aplicado la recurrida los artículo 12, 14.9 y Disposición Transitoria Tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, necesariamente habría declarado, que el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandante, Ciudadano (sic) Jesús Eloy Bruzual Larez, requerían la previa aprobación, por parte del ente administrativo competente, del Contrato de Opción de Compraventa, sin la cual, la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA, C.A., no podría exigirle su cumplimiento, pues, la vigencia del referido Contrato, depende del hecho cierto de su aprobación, por parte del referido ente administrativo, esto es, la Dirección General de Gestión del sistema nacional de Vivienda y Habitad (sic), adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad (sic), requisito por lo demás inexorable y de obligatorio cumplimiento, para la parte demandada, conforme a las disposiciones de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por ello, al evidenciarse, su incumplimiento no está obligado el Ciudadano (sic) Jesús Eloy Bruzual Larez, a cumplir con el pago del saldo del precio, por tanto, no ha incurrido en incumplimiento alguno que le fuera imputable a su conducta, por ello, la excepción de contrato no cumplido, no habría prosperado en derecho…”. (Destacado de lo transcrito).

 

La Sala observa, para decidir:

El formalizante alega que la juez ad quem aun cuando reconoció la vigencia de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria al caso de autos, negó la aplicación de las normas allí contenidas, aun cuando se encontraba en presencia de normas de orden público por cuanto tienden a garantizar el derecho constitucional a la vivienda.

Que en el marco del Estado Social de Derecho y de Justicia, cualquier acuerdo contractual que obre en contra de normas protegidas bajo el manto del orden público devendrá en nulo.

Señaló que resultó un desacierto de la recurrida, el argumento conforme al cual al no preverse en el pacto suscrito obligación alguna de cumplir lo dispuesto en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, el accionante no podía excusarse de cumplir lo previsto en el acuerdo firmado.

Precisó el recurrente, que en el ordinal 3º de la cláusula octava del contrato de opción suscrito se observa su carácter leonino, indicando que “…EL PROMITENTE COMPRADOR acepta expresamente, que LA PROMOTORA podrá rescindir del pleno derecho el presente contrato sin necesidad de sentencia o resolución judicial, cuando se produzcan los siguientes eventos o circunstancias: (…) (3) Cuando por disposiciones emanadas de cualquier autoridad civil o militar se regulen la política de precios de los inmuebles que impida a la PROMOTORA cumplir con sus expectativas económicas y le imposibiliten el cumplimiento del presente contrato…”.

Que justamente con la sanción de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria; se busca evitar disposiciones contractuales como la precitada que obren en desventaja de una de las partes contratantes, esto en resguardo del derecho constitucional a una vivienda digna; por lo que, en su opinión, mal puede pretender la demandada tener la opción de rescindir unilateralmente el contrato cuando sus ambiciones o expectativas económicas corran el riesgo de no ser satisfechas.

Respecto a la infracción de la disposición transitoria tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria señala que de haberla aplicado la sentencia recurrida, se hubiera percatado de la ausencia de adecuación del contrato suscrito a los extremos previstos en la Ley, especialmente, a los relacionados con la constitución de la fianza bancaria de fiel cumplimiento y a la necesaria revisión del contrato por parte de la autoridad administrativa correspondiente, lo cual debía cumplirse en el lapso de sesenta (60) días siguientes a la publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

Que para la fecha de la cancelación de la quinta cuota prevista en el contrato de opción, así como para la fecha de suscripción del pacto firmado, aún no se había dado cumplimiento a lo expresamente previsto en el artículo 12 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, esto es, no se había constituido fianza bancaria de fiel cumplimiento, a la vez que la empresa constructora no había cumplido con la obligación asumida de culminar la obra, la cual para el año 2017 no contaba con certificado de habitabilidad.

Concluyó que de haberse aplicado los artículos en la recurrida los artículos 12, 14 ordinal 9º y la disposición transitoria tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, necesariamente se habría declarado, que el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandante, requerían la previa aprobación, por parte del ente administrativo competente, del contrato de opción de compraventa suscrito, por lo que al evidenciarse su incumplimiento no estaba obligado el actor a cumplir con el pago del saldo del precio del inmueble.

En este sentido, esta Sala en innumerables oportunidades ha definido en qué consiste el vicio de falta de aplicación denunciado, indicando que el mismo se produce cuando se niega la existencia o la vigencia de una norma dispuesta para resolver el conflicto. Asimismo esta Sala se ha pronunciado de manera reiterada, al señalar que “…si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, es porque ésta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, se niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó…”. (Sentencia N° 132, de fecha 1 de marzo de 2012, caso Eli Lilly And Company contra Laboratorios Leti S.A.V. y otros citada en sentencia N° 290, de fecha 5 de junio de 2013, caso: Blanca Bibiana Gámez contra Herederos desconocidos de José Ramón Vivas Rojas y otras y ratificada en sentencia N° 092, de fecha 15 de marzo de 2017, caso: Zully Alejandra Farías Rojas contra Enilse Matilde Rodríguez González.)

Asimismo, tenemos que los artículos denunciados son del tenor siguiente:

Artículos 12, 14 ordinal 9° y disposición transitoria tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria:

 

“De la fianza bancaria

Artículo 12. El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad financista de la obra.

El monto de la fianza debe ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra.”.

 

“De los requisitos

Artículo 14. Los contratos o documentos equivalentes regulados por esta Ley, que celebren las personas naturales o jurídicas, deberán atender los requisitos siguientes:

…Omissis…

9. Los contratos modelos deben ser previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia…”.

 

“Tercera. El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de venta y preventa de viviendas, tendrá un lapso de sesenta días para registrarse ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, así como adecuarse a la presente Ley.”.

 

De los artículos anteriormente transcritos esta Sala observa que los mismos contienen una serie de obligaciones en cabeza de los constructores, promotores, productores o contratistas de un proyecto de vivienda referidas al aseguramiento y garantía de los derechos de los adquirentes de viviendas, en específico la presentación de una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera cuyo monto debe ser el equivalente al cien por ciento (100%) del precio total de la obra y por el tiempo de ejecución de la misma; asimismo los contratos modelos a ser usados por los constructores, promotores, productores o contratistas de un proyecto de vivienda deben ser previamente revisados y aprobados por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

En este sentido la disposición transitoria tercera otorgó un plazo de sesenta (60) días a los constructores, promotores, productores o contratistas de un proyecto de vivienda para registrarse ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y adecuarse a la referida Ley.

Sobre el particular, el juez de la recurrida precisó:

“…Ahora bien, sobre este punto esta juzgadora de Alzada no comparte la opinión expresada por el aquo (sic), al establecer que la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no tiene efecto alguno sobre la relación contractual objeto del presente juicio y que se quiere hacer valer, por cuanto, es evidente que la mencionada Ley entró en vigencia en fecha 30 de abril de 2.012, mediante gaceta oficial nro. 39.912, la cual tiene por objeto, establecer un conjunto de normas, dirigidas a controlar, regular, y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; y el contrato objeto de este litigio fue autenticado en fecha 02 de octubre 2012, ósea varios meses después de la entrada en vigencia de la referida Ley y adicionalmente a ello, la vivienda se encontraba en proceso de construcción, por tal razón, el contrato objeto del presente juicio no se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.

Por otro lado esta Alzada comparte el criterio proferido por el aquo (sic), al establecer que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria no es fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano JESUS ELOY BRUZUAL LAREZ y la sociedad mercantil CONSTRUCTORA LA LADERA C.A., ya que como es sabido toda controversia relacionada con un contrato está regida por el Título III, De las Obligaciones, Capitulo I, De las Fuentes de las Obligaciones, Sección I, de los Contratos, articulo 1140, del Código Civil Venezolano, como Ley sustantiva de nuestro ordenamiento Jurídico, al establecer: ‘Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.’

…Omissis…

Bajo tales parámetros estima esta alzada que la presente demanda debe ser desestimada tal y como lo estableció el Tribunal de la causa en el fallo apelado. Vale destacar que los alegatos vinculados con la excepción como causa justificada de no continuar con los pagos programados hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con los requisitos y exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato, no se indicó que el pago del precio de las últimas tres cuotas restante sería cancelado una vez la promotora cumpliera con dicha normativa legal, más aún cuando el contrato objeto de este litigio fue autenticado posteriormente a la entrada en vigencia de la referida Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo que quiere decir que factiblemente pudo reglarse tal excepción alegada pero no se hizo, mal puede ahora ser opuesta como irregularidad para no realizar los pagos pendientes.

En razón de lo expresado, es evidente que en este asunto el incumplimiento provino de la parte actora, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, ni mucho menos justificó su retraso en el cumplimiento de su obligación contractual con hechos ciertos, puesto que si bien pretendió justificar su retraso en el cumplimiento de la obligación contractual de pagar el restante del precio de venta del inmueble según lo previsto en el contrato, endilgándoselo a la demandada hasta que cumpliera con lo indiciado en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, tal justificación, no se encontraba sustentado en la referida Ley, en su Capitulo IV, de las Denuncias, artículo 27, faculta a los compradores a denunciar la vulneración de sus derechos ante la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y esta a su vez aplicará las sanciones correspondientes previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo, es evidente pues, que el objeto principal de la citada Ley, es sancionar a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas que incurran en el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, por esta razón, no debió el actor tomar la Ley por sus propias manos al dejar de pagar, sino que debió denunciar en aquel momento a la constructora ante el Órgano Administrativo correspondiente para que obligara a ella y en caso negativo, impusiera las sanciones, por ello considera quien juzga que el actor, no debió amparándose en el incumplimiento de la demandada en las estipulaciones contenidas en la tantas veces nombrada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y menos cuando existe una sanción en caso de omisión de las obligaciones referidas, si el comprador se vio vulnerado en sus derechos podía acudir al ente administrativo a formular su denuncia para que éste lo obligara y fuera el mismo ente, el que impusiera las sanciones a que hubiere lugar de ser el caso, de hecho el mismo comprador hoy actor, sabía que la falta de pago por mas de noventa (90) días, es causal de rescisión del contrato previo aval del ente administrativo, lo que quiere decir que la referida Ley contra la Estafa Inmobiliaria no ampara a los morosos y es por esas razones que queda así desvirtuada su justificación de no pagar el precio restante de la obligación contraída en su oportunidad correspondiente.

…Omissis…

Con respecto a lo manifestado por la demanda en cuanto que alegan a su favor la retroactividad de la Ley, por cuanto la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no tiene cabida y menos aplicación en este caso, porque Las leyes en nuestro país no son retroactivas, esta Alzada observa, que el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: ‘La ley no tiene efecto retroactivo’, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone: ‘Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…’.

En este sentido la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló lo siguiente:

…Omissis…

Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.

En el caso de marras la parte demandada alega a su favor el principio de la retroactividad de las leyes, alegando que la Ley contra la Estafa inmobiliaria (sic) no tiene cabida ni aplicación al caso de marras, sin embargo como ya se dijo en la presente decisión la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria entró en vigencia en fecha 30 de abril del 2.012, y posterior a esto, fue autenticado el contrato de promesa bilateral de compra venta objeto del presente juicio, ósea el día 2 de octubre de 2.012, lo que permite concluir que el contrato objeto de este litigio se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la referida Ley, y que tal principio solo opera en materia penal. Así se establece.

De tal manera, que determinado como ha sido que en este asunto el incumplimiento provino del demandante, y por ello, haciendo eco del principio de la libre autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece que: ‘Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley’, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada improcedente, tal y como lo concluyó el a quo pero bajo otra motivación, y como esta alzada lo recalcará en forma expresa, directa y positiva en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide…”. (Destacado de la Sala).

 

De la sentencia recurrida supra transcrita, se observa que respecto a la aplicación de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria la jueza ad quem no compartió la opinión del a quo referente a que la Ley contra La Estafa Inmobiliaria no tiene efecto alguno sobre la relación contractual objeto del presente juicio, ya que la mencionada ley entró en vigencia en fecha 30 de abril de 2012, mediante publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.912, y el contrato de opción objeto de este litigio fue autenticado en fecha 2 de octubre 2012, una vez entrada en vigencia la referida ley.

Posteriormente señaló la alzada que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria no es una fuente inmediata de obligaciones sustantivas en la relación contractual celebrada entre el ciudadano Jesús Eloy Bruzual Lárez y la sociedad mercantil Constructora La Ladera C.A., siendo que los alegatos vinculados a la excepción de no continuar con los pagos programados por parte del demandante hasta tanto la empresa vendedora cumpliese con los requisitos y exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no constituye un sustento valedero para justificar dicha conducta infractora, puesto que en el contrato, no se indicó que el pago del precio de las últimas tres cuotas restante sería cancelado una vez la promotora cumpliera con dicha normativa legal.

El incumplimiento de las normas señaladas como infringidas tiene carácter de ilícitos administrativos, por cuanto su falta está sancionada por una serie de infracciones previstas en el artículo 40 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, las cuales acarrean multa, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales de los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas en el cumplimiento de sus compromisos en la construcción del urbanismo y edificaciones, que vayan en detrimento de la calidad de vida de los ciudadanos y ciudadanas adquirentes.

En consecuencia, las infracciones de las disposiciones de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria denunciadas, en que pudiera incurrir la demandada, debe ser tramitada por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrito al Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, como la autoridad administrativa competente, mediante sustanciación del respectivo procedimiento administrativo sancionatorio previa denuncia hecha por el comprador, de conformidad con el artículo 27 eiusdem.

De esta manera, se ratifica lo señalado por esta Sala al resolver la denuncia anterior, referente a que el incumplimiento de las obligaciones contractuales provino del actor, en razón de que no cumplió con el pago del precio de venta en su debida oportunidad, en el momento contractualmente establecido, pretendiendo justificar su retraso en el hecho de que la demandada no había cumplido con lo indicado en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, correspondiéndole al actor la denuncia ante el órgano administrativo competente, tal como fue señalado por el ad quem.

De forma que las obligaciones contractuales celebradas entre las partes en conformidad con lo estatuido en el artículo 1259 del Código Civil, tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, no se observó una disposición legal que impidiera o exonerara el cumplimiento del contrato de opción de opción de compraventa por parte del demandante, por lo que mal podría el actor dejar de pagar las cuotas correspondientes en los plazos acordados y a la vez pretender, mediante la presente demanda de cumplimiento de contrato, hacer cumplir las disposiciones del contrato que él mismo incumplió como fue indicado anteriormente; siendo que en el caso de autos no se ejercitó ninguna acción tendiente a disolver el contrato de forma judicial, por lo que mal podrían ser aplicables los artículos 12, 14 ordinal 9° y disposición transitoria tercera de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

En consideración a todos los fundamentos precedentemente expuestos, la presente delación resulta improcedente, así como sin lugar el recurso extraordinario de casación propuesto por el demandante. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por el demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en fecha 19 de septiembre de 2018.

Se CONDENA EN COSTAS del recurso al demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Particípese la presente decisión al juzgado superior de origen antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós días del mes de octubre de dos mil diecinueve. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

Presidente de la Sala y Ponente,

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrado,

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrada,

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrada,

 

 

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                                               MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

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MARIAN JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

 

 

Exp. AA20-C-2019-000012

Nota: Publicada en su fecha a las (    )

 

Secretaria Temporal,