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MAGISTRADA PONENTE: DRA.
TANIA D'AMELIO CARDIET
El 31 de enero de 2022, los abogados Olga Glenny Salas y Francisco Mujica Boza, inscritos
en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 47.175 y 17.143,
respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales del
ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, venezolano, mayor de edad,
de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.419.342, presentaron ante la Secretaría de esta Sala
Constitucional, escrito de solicitud de revisión constitucional con medida
cautelar de suspensión de efectos de la sentencia dictada en fecha 09 de
noviembre de 2021, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de
Justicia, identificada con el alfanumérico RC.000614, a través de la cual se
declaró: “(…) con lugar el recurso extraordinario de casación anunciado
y formalizado por la parte demandada en contra de la sentencia dictada por el
Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de
la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 14 de
agosto de 2017 SEGUNDO: NULO el fallo recurrido. TERCERO: SIN
LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato; CUARTO: CON
LUGAR la demanda por Resolución de Contrato y QUINTO: Que
la cantidad entregada por el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido en calidad de ‘arras’ quedará a favor de los promitentes vendedores a
título de daños y perjuicios que le fueran causados a estos y, de conformidad
con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó a la parte
actora al pago de las costas al resultar totalmente vencido en el juicio.” (Mayúsculas
y negrillas del escrito).
En esa misma oportunidad se dio
cuenta en esta Sala del presente expediente y se designó ponente a la
Magistrada Doctora Carmen Zuleta De Merchán.
El 8 de marzo de 2022, esta Sala
Constitucional dictó sentencia N° 0062, mediante la cual se admitió la presente
solicitud y se acuerda medida cautelar de suspensión de efectos de la sentencia
objeto de revisión.
El 27 de abril de 2022, se constituyó
esta Sala Constitucional en virtud de la incorporación de los magistrados
designados por la Asamblea Nacional en sesión ordinaria celebrada el 26 de
abril de 2022, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela N.° 6.696 de fecha 27 de abril de 2022, quedando integrada de la
siguiente forma: Magistrada Dra. Gladys María Gutiérrez Alvarado, en su
condición de Presidenta; Magistrada Dra. Lourdes Benicia
Suárez Anderson, en su condición de Vicepresidenta; los Magistrados, en su
condición de integrantes de la Sala Dr. Luis Fernando Damiani
Bustillos, Dr. Calixto Ortega Ríos y Dra. Tania D’Amelio
Cardiet.
El 2 de mayo de 2022, se asignó
la ponencia del presente expediente a la Magistrada Dra. Tania D’Amelio Cardiet quien con tal
carácter suscribe la presente decisión.
El 7 de junio de 2022, se recibió
escrito mediante el cual, el abogado Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando
en nombre propio, se da por notificado de la sentencia N° 0062 de fecha 8 de
marzo de 2022 y solicitó que se admita el presente escrito y se incorpore a la
presente causa.
El 10 de junio de 2022, se recibió
diligencia suscrita por el abogado Francisco Mujica Boza, quien actuando en su
carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido, solicitó copia simple
del escrito presentado en fecha 7 de junio 2022.
El 20 de septiembre de 2022, se
recibió escrito mediante el cual el abogado Orlando Alberto Pulido Paredes,
actuando en nombre propio, consignó copias simples de documentales atinentes a
la presente causa.
En virtud de la licencia autorizada
por la Sala Plena de este Alto Tribunal al Magistrado doctor Calixto Ortega
Ríos y la incorporación de la Magistrada doctora Michel Adriana Velásquez Grillet, contenida en el acta del 27 de septiembre de 2022,
esta Sala queda constituida de la siguiente manera: Magistrada doctora Gladys
María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrada doctora Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta; Magistrado doctor
Luis Fernando Damiani Bustillos, Magistrada
doctora Tania D'Amelio Cardiet
y Magistrada doctora Michel Adriana Velásquez Grillet.
En la misma fecha, se recibió
diligencia, mediante la cual el abogado Francisco Mujica Boza, actuando con el
carácter de apoderado judicial Edgar Constantino Verea
Anido, donde solicitó copia simple del escrito presentado en fecha 20 de
septiembre de 2022.
En virtud de la licencia autorizada
por la Sala Plena de este Alto Tribunal al Magistrado doctor Calixto Ortega
Ríos y la incorporación de la Magistrada doctora Michel Adriana Velásquez Grillet, contenida en el acta del 27 de septiembre de 2022,
esta Sala queda constituida de la siguiente manera: Magistrada doctora Gladys
María Gutiérrez Alvarado, Presidenta; Magistrada doctora Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta; Magistrado doctor
Luis Fernando Damiani Bustillos, Magistrada
doctora Tania D'Amelio Cardiet
y Magistrada doctora Michel Adriana Velásquez Grillet.
El 7 de octubre de 2022, se presentó
diligencia, mediante la cual el abogado Francisco Mujica Boza, actuando con el
carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, consignó documentación relacionada con la
presente causa.
El 11 de octubre de 2022, se presentó
diligencia mediante la cual el abogado Francisco Mujica Boza, actuando con el
carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, formula alegatos y solicitó pronunciamiento en
la presente causa.
El 14 de octubre de 2022, esta Sala
Constitucional dictó sentencia N° 0731, mediante la cual se ordena
al Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, remitir información.
El 3 de noviembre de 2022, se recibió
oficio N° 233-22, mediante el cual el ciudadano Luis Alejandro Rivas Parra,
Juez del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió
información, dando cumplimiento a lo ordenado en la sentencia N° 0731, de fecha
14 de octubre de 2022, dictada por esta Sala Constitucional.
El 07 de noviembre de 2022, el
abogado Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre propio, solicita
pronunciamiento y consignó documentación relacionada con la presente causa.
El 21 de noviembre de 2022, el
abogado Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre propio, solicitó
pronunciamiento en la presente causa.
El 21 de noviembre de 2022, el
abogado Francisco Mujica Boza, apoderado judicial del ciudadano Edgar Constantino
Verea Anido, solicitó copia simple y formula alegatos
sobre la presente causa.
El 9 de diciembre de 2022, esta Sala
Constitucional dictó sentencia N° 1122, mediante la cual se ordenó al
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, para que remita a esta Sala Constitucional el
expediente signado bajo el N° AN3N-V-1996-000001 (Nomenclatura de ese
Tribunal), contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de compraventa y
reconvención por resolución, intentado por el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, contra los ciudadanos Rosa Estela Pulido de
Guevara, Orlando Alberto Pulido Paredes y otros.
El 16
de diciembre de 2022, se recibió oficio N° 290-2022 y N° 287-2022, de fecha 16
de diciembre de 2022, recibido en fecha 19 diciembre de 2022, mediante el cual
el ciudadano Luis Alejandro Rivas Parra, Juez del Tribunal Duodécimo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, remitió expediente N° 95-5488/
AN3N-V-1996-000001, dando cumplimiento a lo ordenado en la Sentencia N° 1122,
de fecha 09 de diciembre de 2022, dictada por esta Sala Constitucional.
El 7 de marzo de 2023, se recibió
oficio N° 0068-2023, de fecha 03 de marzo de 2023, mediante el cual el
ciudadano Luis Alejandro Rivas Parra, Juez Duodécimo de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas, remitió información, dando cumplimiento a lo ordenado en la Sentencia
N° 1122, de fecha 09 de diciembre de 2022, dictada por esta Sala
Constitucional.
El 15 de enero de 2024, el abogado
Francisco Mujica Boza, apoderado judicial del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, solicitó pronunciamiento.
El 17 de enero de 2024, se reunieron
las Magistradas y Magistrados Tania D'Amelio Cardiet, Presidenta de la Sala Constitucional, Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta, Gladys María
Gutiérrez Alvarado, Luis Fernando Damiani Bustillos,
y Michel Adriana Velásquez Grillet, y vista la
elección realizada en reunión de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de
esta misma fecha, de conformidad con lo establecido en los artículos 19 y 20 de
la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, quedando constituida de la
siguiente manera: Doctores Tania D'Amelio Cardiet, Presidenta de la Sala Constitucional, Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta, Gladys María
Gutiérrez Alvarado, Luis Fernando Damiani Bustillos,
y Michel Adriana Velásquez Grillet.
El 14 de octubre de 2024, visto el
beneficio de jubilación otorgado por la Sala Plena a la Magistrada Dra. Gladys
María Gutiérrez Alvarado y la incorporación de la magistrada Dra. Janette Trinidad Córdova Castro, esta Sala quedó
constituida de la siguiente manera: Magistrada Dra. Tania D’Amelio
Cardiet, Presidenta; Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta; el Magistrado y
Magistradas Luis Fernando Damiani Bustillos, Michel
Adriana Velásquez Grillet y Janette
Trinidad Córdova Castro.
El 5 de noviembre de 2024, el abogado
Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre propio, solicitó
pronunciamiento en la presente causa.
El 26 de marzo de 2025, el abogado
Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre propio, ratificó la
solicitud de pronunciamiento.
El 23 de junio de 2025, el abogado
Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre propio, solicitó
pronunciamiento.
El 10
de diciembre de 2025, esta Sala Constitucional dictó sentencia N° 1.962, de
fecha 10 de diciembre de 2025, mediante la cual se ordenó a la Secretaría de
esta Sala Constitucional que oficie al Registro Subalterno del Segundo Circuito
de Registro de Municipio Autónomo del Estado Miranda a los fines de que en el
lapso de cinco (5) días desde su notificación, informe sobre la titularidad
actual del inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros
cuadrados (600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que forman
parte de un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil
doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80
mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos,
Municipio Sucre del Estado Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey,
frente a las Residencias Monte Pino.
El 26
de enero de 2026, se recibió oficio N° SAREN-DG-01788-CJ-0230-O-0000102, de
fecha 23 de enero de 2026, mediante el cual el Director General del Servicio
Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), remitió información, dando
cumplimiento a lo ordenado Sentencia N° 1962, de fecha 10 de diciembre de 2025,
dictada por esta Sala.
El 24
de febrero de 2026, el abogado Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en
nombre propio, consignó copia simple de acta de defunción del ciudadano Alberto
Pulido Paredes.
El 2
de marzo de 2026, el abogado Orlando Alberto Pulido Paredes, actuando en nombre
propio, solicitó se declare no ha lugar la presente solicitud de revisión.
I
FUNDAMENTOS DE LA
SOLICITUD DE REVISIÓN
En cuanto a lo precedente, los abogados Olga Glenny
Salas y Francisco Mujica Boza fundamentaron la presente solicitud con base a lo siguiente:
Que “la
sentencia sujeta a revisión se dictó en la demanda que por cumplimiento de
contrato de venta sobre un inmueble, la cual fue iniciada en fecha 04 de abril
de 1995, por nuestro representado EDGAR VEREA ANIDO contra los ciudadanos
ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE
PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ, por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia
en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, y por aplicación de la Resolución N° 619, dictada por
el Consejo de la Judicatura, publicada en Gaceta Oficial N° 35.890, de fecha 30
de enero de 1996, siguió siendo tramitada ante el Juzgado Duodécimo de
Parroquia, hoy Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esa misma Circunscripción
Judicial, en base a la competencia por la cuantía.”
Que “posteriormente
y debido al fallecimiento de los codemandados JUANA PULIDO PAREDES Y MATEO
PULIDO GONZÁLEZ, fueron incorporados los herederos conocidos de estos, los
ciudadanos BLANCA LUISA MARTÍNEZ PAREDES, CELINA MARTÍNEZ PAREDES, GISELA
MARTÍNEZ PAREDES, ALFONSO MARTÍNEZ PAREDES y GLADYS MARTÍNEZ PAREDES, y los
ciudadanos MARÍA RAMONA MENDOZA DE PULIDO, MARCOS MATEO PULIDO MENDOZA, JOSÉ
RAFAEL PULIDO MENDOZA, ROBERTO PULIDO MENDOZA y ARMANDO ERNESTO PULIDO MENDOZA”.
Que “[su]
representado el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO peticionó el
cumplimiento del contrato de compra venta contenido en el instrumento que fuera
otorgado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado
Miranda en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo 23, que
celebró con los ciudadanos ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, ROSA ESTELA PULIDO
DE GUEVARA, JUANA PAREDES DE PULIDO y MATEO PULIDO GONZÁLEZ sobre un inmueble
constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2),
así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de
mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros
cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera
que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado Miranda, en
el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino,
cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en el documento
definitivo de compraventa, una vez realizado el levantamiento topográfico
respectivo por un perito en la materia”.
Que “[su] representado
adujo para demandar el cumplimiento de la opción de compra venta que los
codemandados habían incumplido lo estipulado en la cláusula quinta pues no
entregaron para el momento de la firma ante el registro subalterno la solvencia
del derecho de frente del inmueble, solvencia de Hidrocapital,
solvencia del IMAU, Carta de enajenación de inmuebles del Ministerio de
Hacienda y cualquier otro recaudo que fuese necesario para dicha firma.”
Que “[su] representado
y los codemandados habían suscrito en fecha 02 de noviembre de 1993 un contrato
de arrendamiento sobre el inmueble sometido a la contratación de compraventa el
cual quedó reconocido por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito
Sucre del Estado Miranda inserto bajo el N° 41, tomo 01 de los libros de
reconocimientos llevados por dicha Notaría.”
Que “admitida
la demanda en fecha 05 de abril de 1995, mediante auto dictado en esa misma
fecha el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas decretó, medida de prohibición de enajenar y gravar
sobre la totalidad del inmueble del cual formaba parte la porción identificada
en el documento de opción de compraventa y que se identificó como una porción
de terreno equivalente a DOS MIL DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA
CENTÍMETROS CUADRADOS (2.205,80 mts2) ubicado en la carretera que conduce de
Baruta a Los Guayabitos, MUNICIPIO Sucre del estado Miranda, cuyos linderos y
medidas son los siguientes: NORTE: Pared existente que divide
terrenos de los compradores tomando como referencia en el plano que se adjunta
B1 al punto B4, en cuarenta y ocho metros con sesenta centímetros (48,60 mts); SUR: En treinta y seis metros con
noventa y cinco centímetros (36,95 mts) tomando como
referencia en el plano el punto marcado B2 al punto B3; ESTE:
Carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos tomando como referencia en el
plano el punto B1 al punto B2, en cuarenta y nueve metros con setenta
centímetros (49,70 mts) y; OESTE: CON
LA Quebrada Punto Azul, siguiendo en el plano los puntos B4 AL B3, en una línea
quebrada de diferentes segmentos formados así: trece metros con cincuenta y dos
centímetros (13,52 mts); siete metros con cuarenta
centímetros (7,40 mts); catorce metros con cincuenta
centímetros (14,50 mts); tres metros con veinte
centímetros (3,20 mts) y ocho metros con cincuenta
centímetros (8,50 mts).”
Que “citados
como fueron todos los codemandados y realizado el acto de contestación de la
demanda, los codemandados procedieron a reconvenir a nuestro representado quien
dio contestación a dicha reconvención en forma oportuna. Ambas partes hicieron
uso del derecho de promover y evacuar pruebas.”
Que “luego de
resuelta la incidencia sobre la perención de la instancia que fuera planteada
por el codemandado ORLANDO PULIDO PAREDES, en fecha 1° de octubre de 2001, él
presentó escrito ante el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (por inhibición de
la Juez Titular los autos fueron pasados al Juzgado Décimo Segundo de
Municipio), mediante el cual justificaba la presentación de dicho escrito con
los argumentos que se citan a continuación: ‘para mayor abundancia
de conocimiento para el tribunal a la hora de decidir me permito hacer (sic) la
siguiente información que durante el lapso que ha durado el presente juicio han
ocurrido los siguientes hechos: que por la figura de la compraventa entre comuneros
y que somos los demandados en el presente proceso yo he comprado la parte que
le corresponde a la ciudadana: Juana Paredes de Pulido (viuda de Pulido),
Cédula de identidad No. 257.718 un lote de terreno que identifica con el 33,33%
que son aproximadamente: doscientos diecisiete metros cuadrados (217,79 Mts2)
que es la parte aproximada que representa un área de Seiscientos Cincuenta y
Tres con Cuarenta y Cinco Metros Cuadrados (653,45 Mts2) lo cual se identifica
como un área que le pertenece a Juana Paredes según consta en documento
Notariado de Compraventa del cual se anexa copia simple, la referida venta en
cuestión se realizó por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador
del Distrito Federal en fecha 24-02-97, quedando anotado bajo el No. 71 con el
tomo No. 51 de los Libros llevados por esa Notaría. Igualmente por la misma
figura de la compraventa, entre comuneros compré parte de la propiedad que le
corresponde a Mateo Pulido González, cédula de identidad No. 2.999.624,
respectivamente que es otro de los codemandados el área comprende el 50% de
Seiscientos Cincuenta y Tres con Cuarenta y Cinco Metros Cuadrados (653,45
Mts2) que es igual a Trescientos Veintiséis con Setecientos Veinticinco Metros
cuadrados (326,725 Mts.2) y las dos adquisiciones conforman una parte de los dos
mil doscientos cinco con ochenta metros cuadrados (2.205,80 Mts.2), objeto de
esta demanda de la cual también se anexa copia simple de la referida venta, que
se Registró en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio - Estado Lara
con Notaría, el 6 de Agosto de 2001, con el No. 30, tomo 24 de los libros
llevados por dicho Registro. En consecuencia y por lo antes explicado hago del
conocimiento del Tribunal que solo quedan dos propietarios legítimos en el
presente juicio que son mi persona y Rosa Pulido de Guevara, cédula de
identidad 3.665.227 con la parte que le corresponde como copropietaria y
codemandada.’”.
Los apoderados judiciales del
solicitante arguyen que en los documentos consignados para sustentar el referido
escrito, se demuestra que los codemandados transfirieron dos veces el mismo
inmueble, que se le había vendido a su representado, el cual ocupaba dicho
inmueble en calidad de arrendatario quedando asentado ante la Notaría Pública
Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el N° 41,
tomo 01 de los libros de reconocimientos llevados por dicha Notaría y por ende,
no solamente tenía el derecho preferente de adquirir dicho inmueble, sino que
además se le había vendido el inmueble según el documento de opción de
compraventa otorgado ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Distrito Sucre
del Estado Miranda en fecha 13 de julio de 1994, inserto bajo el N° 72, tomo
23.
Además, aducen que “a [su] representado se le
había transmitido la propiedad de dicho inmueble pues ambas partes habían
manifestado el consentimiento legítimamente manifestado (sic), con lo cual no
podía ser sometido a una nueva venta sin resolverse la venta que se le había
efectuado a nuestro representado.”
Que adicionalmente, “el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas había
decretado medida de prohibición de enajenar y gravar sobre la totalidad del
inmueble del cual formaba parte la porción vendida a nuestro representado
identificada en el documento de opción de compraventa por lo que llama
poderosamente la atención, la actitud de los codemandados no solamente en
proceder a hacer duplicidad de venta del inmueble, sino también en desacatar la
prohibición que existía para enajenar dicho inmueble.”
Que, “a los autos también cursa otro documento autenticado mediante el cual
los codemandados MATEO PULIDO GONZÁLEZ y ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, habían
pactado anteriormente la venta de dicho inmueble, con lo cual dicho documento
se encuentra íntimamente relacionado con esos documentos que fueron
silenciados, no analizados ni valorados por la Sala de Casación Civil.”
Que “[…] el fallo recurrido en revisión
constitucional al ni siquiera mencionar los documentos aportados a los autos y
mucho menos apreciarlos y valorarlos, violenta no solo sus propios principios
establecidos en sus decisiones en los cuales, como vimos en la cita del fallo
anteriormente citado, pues quebrantaron y omitieron formas sustanciales de los
actos, específicamente de la forma de las sentencias, con lo cual se menoscaba
el derecho de defensa y, también se violentan los principios constitucionales
de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad
de criterio, la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del
principio de legalidad de las formas procesales… así como una tutela judicial
eficaz, por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación
del proceso, específicamente, la falta de cumplimiento de los requisitos de la
sentencia y la valoración y análisis de todos los elementos aportados en los
autos”.
Asimismo, el
solicitante en revisión peticionó medida cautelar consistente en la suspensión
de los efectos de la sentencia objeto de revisión, por cuanto “[…] con
el comportamiento del codemandado ORLANDO PULIDO PAREDES,
demostrado a los autos, no tuvo ni tiene la intención de dar cumplimiento al
contrato de venta que pactó con nuestro representado, pues realizó operaciones
de compra venta con sus comuneros sin haberse resuelto el contrato de venta que
suscribió con nuestro representado y en violación y desacato de la prohibición
de enajenar y gravar decretada en fecha 5 de abril de 1995, por el Juzgado
Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con lo cual, el
bien inmueble que fuera vendido a nuestro representado quedaría en el riesgo de
que se proceda a la venta con otros terceros ajenos a la relación
procesal que inicialmente se iniciara; lo cual atentaría con los principios de
evitar juicios innecesarios y aplicar los principios de la economía procesal,
por lo que la ejecución de la sentencia sometida a revisión constitucional
implicaría la suspensión de la prohibición de enajenar y gravar que dejaría en
libertad de que se transmitiera la propiedad hacia otras personas desconocidas
[…]”.
Por último,
la parte actora solicitó que se admita la presente revisión constitucional, que
se declare con lugar en la definitiva, que se acuerde la medida cautelar
solicitada y que se anule la sentencia N° RC-000614 dictada por la Sala de Casación
Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 9 de noviembre de 2021.
II
DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISIÓN
De
la lectura del escrito que contiene la solicitud de revisión se observa,
que la misma se pretende contra la sentencia N° RC-000614 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia, el 9 de noviembre de 2021, cuya
motivación es del siguiente tenor:
“DECISIÓN DE MÉRITO
Del libelo de
demanda:
Sostiene la parte demandante, que mediante
instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre
(hoy municipio Sucre) del estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto
bajo el N° 72, Tomo 23, el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido celebró con los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela
Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González, lo que la
parte demandante denominó un contrato de compraventa sobre un inmueble
constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2),
así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de
mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros
cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la
carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado
Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias
Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en
el documento de propiedad, y planos agregados al cuaderno de comprobantes en la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro correspondiente.
Que el precio
pautado fue por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs.
3.500.000,00), que serían pagados con la suma de quinientos mil bolívares
(500.000,00) al momento de la celebración del referido contrato o compromiso de
compraventa, y las cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) al
momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro correspondiente.
Que el otorgamiento del documento definitivo
de compraventa debía cumplirse a los sesenta (60) días siguientes a la
celebración del contrato o compromiso de compraventa, aproximadamente el 13 de
septiembre de 1994.
Que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, no ha recibido por parte de los demandados los
recaudos necesarios para la protocolización de venta definitiva, tales como
solvencias de derecho de frente, aseo urbano, notificación de enajenación de
inmuebles y planillas de pago del respectivo inmueble.
Que por razones no imputables al demandante,
la fecha de otorgamiento del documento de venta definitivo se fue postergando,
sin que haya habido comunicación entre las partes acerca de la oportunidad en
que se celebró dicho acto.
Que por lo
antes expuesto es que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.487
y 1.488 del Código Civil, el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido demandó a los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela
Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González, para que
convengan o sea condenados a otorgar el documento definitivo de compraventa del
inmueble constituido por un lote de terreno, así como las bienhechurías en él
construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos,
Municipio Sucre del Estado Miranda, en el Sector denominado entrada Monterrey,
frente a las residencias Monte Pino.
Que la obligación
debe cumplirse ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por el
precio de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), de los
cuales el demandante alega haber pagado la cantidad de quinientos mil bolívares
(500.000,00), quedando la suma restante de tres millones de bolívares
(3.000.000,00).
Que la
sentencia que eventualmente se dicte declarando con lugar la pretensión, sirva
como título de propiedad y ordene su registro en la Oficina de Registro Público
respectiva.
De la contestación a la demanda:
Niegan, rechazan y contradicen la demanda
incoada tanto en los hechos como en el derecho.
Sostienen
los demandados que la cláusula tercera del documento cuyo cumplimiento se
pretende, evidencia que las partes celebraron un contrato de opción de
compraventa sobre el inmueble identificado por el demandante, por la cantidad
de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), y no por la cantidad de tres
millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), como se afirma en la
demanda.
Que por cuanto existe discrepancia o falta de
identidad manifiesta entre el precio que afirma el actor y el precio que
afirman los demandados, estos sostienen que resulta forzoso concluir que el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido demandó sin
fundamento y que en virtud de ello, la demanda debe declararse sin lugar.
De la reconvención:
Sostienen los
codemandados reconvinientes, que el demandante
incumplió con la obligación asumida en la cláusula quinta del contrato al no entregar
oportunamente el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF), documento
indispensable para que los vendedores pudiesen gestionar la documentación de
carácter impositivo o fiscal que requiere el Estado en caso de enajenación de
un inmueble, a los fines de la respectiva protocolización.
Que para la
fecha de autenticación del documento contentivo del contrato que obliga a las
partes, el demandante se encontraba ocupando el inmueble objeto del mismo en
calidad de arrendatario y que en virtud de ello, estaba obligado (a tenor de la
cláusula novena del referido contrato) a pagar los servicios de agua, luz,
aseo urbano, teléfono.
Por cuanto el
demandante incumplió de los servicios antes mencionados, los vendedores no
pudieron obtener las respectivas solvencias para protocolizar la venta
definitiva, por lo que los demandados alegan que no pudieron cumplir con dicha
obligación por causas imputables al comprador.
En virtud de todo lo antes señalado,
reconvienen al ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido para que el tribunal declare la resolución de dicha convención, con la
respectiva indemnización por daños y perjuicios en virtud del incumplimiento
culposo en el que presuntamente incurrió.
De la contestación a la
reconvención:
La parte actora
reconvenida rechazó, negó y contradijo los hechos alegados por la parte
contraria.
Sostiene que
los demandados mal objetaron el precio del inmueble afirmando que el demandante
no se ha negado en pagar el precio del inmueble fijado en el contrato y que
dicho precio no es materia de discusión, considerando que demandó el
cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados.
Que sabe el
precio pautado en el contrato es de Bs. 5.000.0000,00,
y que los vendedores ya recibieron Bs. 500.000,00 a título de arras y que el
saldo restante será cancelado en los mismos términos y condiciones pactados en
el contrato que los vincula.
Que los reconvinientes pretenden confundir al juez con el error de
forma en que incurrió al transcribir los montos señalados en el contrato, toda
vez que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido
conoce el precio fijado por la cantidad de Bs. 5.000.000,00, así como los
términos y condiciones para pagarlo.
Que es falso
que el demandado haya incumplido con la obligación de entregar el comprobante
de Registro de Información Fiscal (RIF), alegando haber sido entregado al
demandado Orlando Alberto Pulido Paredes.
Que para
efectuar la venta de un inmueble sólo se requiere solvencia de derecho de
frente lo cual corresponde a los propietarios del inmueble, y la solvencia de
aseo urbano que sí correspondía al demandante reconvenido, sin embargo, rechazó
haber incumplido con esa obligación alegando que el inmueble mantenía una deuda
anterior a la fecha en que fue ocupado por el demandante en calidad de
arrendatario, pero que igual fue debidamente pagada por él.
Arguye, que así las cosas, la
reconvención debe declararse sin lugar.
De
los hechos controvertidos:
En fecha 3 de febrero de 2010, el Juzgado
Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de
la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como
juzgado de apelación dictó sentencia mediante la cual revocó el fallo que
declaró la perención de la instancia, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero
de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, y ordenó que se dictara
sentencia de fondo respectiva.
La Sala observa que dicha decisión se
encuentra definitivamente firme, por lo que de seguidas pasa a conocer de las
alegaciones contenidas en los escritos libelar, contestación a la demanda,
reconvención y contestación a la reconvención anteriormente reseñadas.
En el escrito libelar se dice que el precio
pautado fue por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs.
3.500.000,00), que serían pagados con la suma de quinientos mil bolívares
(500.000,00) al momento de la celebración del referido contrato o compromiso de
compraventa, y las cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) al
momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del
Estado Miranda.
Sostienen los demandados que la cláusula
tercera del documento cuyo cumplimiento se pretende, evidencia que las partes
celebraron un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble identificado
por el demandante, por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.
5.000.000,00), y no por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares
(Bs. 3.500.000,00), como se afirma en la demanda.
Luego, la parte actora adujo en escrito de
contestación a la reconvención, que el
demandante no se ha negado en pagar el precio del inmueble fijado en el
contrato y que dicho precio no es materia de discusión, considerando que
demandó el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados.
Que sabe el precio pautado en el contrato es
de Bs. 5.000.000,00, y que los vendedores ya recibieron Bs. 500.000,00 a título
de arras y que el saldo restante será cancelado en los mismos términos y
condiciones pactados en el contrato que los vincula.
Que los reconvinientes
pretenden confundir al juez con el error de forma en que incurrió al
transcribir los montos señalados en el contrato, toda vez que el ciudadano
Edgar Constantino Verea Anido conoce el precio fijado
por la cantidad de Bs. 5.000.000,00, así como los términos y condiciones para
pagarlo.
Del
resumen efectuado en relación a los alegatos de ambas partes en sus respectivos
escritos (libelo de demanda, contestación a la demanda, reconvención y
contestación a la reconvención), se concluye que el precio de venta fijado en
el contrato se constituye en un hecho no controvertido que deba ser dirimido y
así se establece.
Quedan reducidos los hechos en determinar el
cumplimiento o no de las obligaciones asumidas por ambas partes contendientes,
las cuales constan en el contrato suscrito por las partes de fecha 13 de julio
de 1994, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre
del Estado Miranda, bajo el número 72, Tomo 23, a saber:
‘…TERCERA: El precio de venta pautado para la
presente operación es por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.
5.000.000,00) de los cuales el Promitente Comprador entrega en este acto a los
Promitentes Vendedores, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.
500.000,00) a título de ARRAS, y la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.
3.000.000,00) los pagará el Promitente Comprador a la firma de protocolización
en el Registro Mercantil del documento definitivo de compra-venta; y la suma de
UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) los cancelará a razón de
DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) mensualmente por el periodo
de SEIS meses (6 MESES) consecutivos, constituyendo a tal efecto hipoteca legal
de primer grado sobre del inmueble objeto de esta venta. Por tal motivo
continuará cancelando su arrendamiento hasta la cancelación total de la
hipoteca.
CUARTA: El
plazo de duración de la presente OPCIÓN
será de SESENTA DÍAS (60 días) continuos, a partir de la fecha de la
firma del presente documento, por ante la Notaría respectiva.
QUINTA: Los
Promitentes Vendedores se comprometen a entregar al Promitente Comprador los
siguientes recaudos para el momento de la firma ante el registro Subalterno
respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau.
Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro
recaudo que fuese necesario para dicha firma. Así mismo el Promitente Comprador
se compromete a entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de
Información Fiscal o RIF para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles
por lo menos 15 días de antelación a la fecha de protocolización del documento
definitivo…”.
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Promovió
documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre
(hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 1994, inserto
bajo el número 72, tomo 23, el cual se valora plenamente por cuanto ambas
partes se sirven del mismo para la demostración de sus respectivas alegaciones.
De dicho
documento se extrae que en la referida data los ciudadanos Orlando Alberto
Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juan Pulido de Paredes y Mateo
Pulido González, celebraron un contrato de compraventa con el ciudadano Edgar
Constantino Verea Anido, sobre un inmueble
constituido por un lote de terreno de 600 mts2, así como las bienhechurías en
él construidas, que pertenecen o forman parte de un lote de mayor extensión que
consta en su totalidad de 2.205,80 mts2, ubicado en la carretera que conduce de
Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre de Estado Miranda, en el sector
denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias Monte Pino, cuyos
linderos, medidas y demás especificaciones se enumeran en el documento
definitivo de compraventa, una vez realizado el levantamiento topográfico
respectivo por un perito en la materia.
Copia
certificada de documento de propiedad protocolizado ante el Registro Subalterno
del Segundo Circuito de Registro de Municipio Autónomo del Estado Miranda, de
fecha 7 de febrero de 1974, anotado bajo el número 13, Tomo 33, Protocolo
Primero. A la referida probanza se le otorga pleno valor probatorio de
conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, y del mismo se extrae que
Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juan Paredes de
Pulido y Mateo Pulido González, son los propietarios del inmueble indicado en
el párrafo que antecede.
Promovió
recibo de fecha 9 de enero de 1995, por la cantidad de Bs. 100.000,00 por
concepto de pago de alquiler. Observándose que la parte contraria lo desconoció
en su contenido y firma a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código
de Procedimiento Civil, al no probarse su autenticidad en juicio se le niega
valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 eiusdem.
Promovió
comunicación de fecha 28 de marzo de 1996, proveniente de la sociedad mercantil
FOSPUCA BARUTA, C.A., Dicha probanza emana de un tercero y por cuanto no consta
que haya sido ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431 del
Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio.
Promovió copias certificadas del documento
contentivo del contrato de compraventa celebrado entre los ciudadanos Orlando
Alberto Pulido Paredes y Mateo Pulido González, ante la Notaría Pública Décima
Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de
1994, anotado bajo el número 93, tomo 43. Dicho documento se desecha del
proceso por cuanto nada aporta a los hechos controvertidos.
Promovió
copia simple del comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) del
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, con fecha 28
de diciembre de 1993 (ver folio 125 de la primera pieza del expediente). Dicho
documento goza de fe pública, sin embargo, su sola existencia no acredita que
hubiere sido entregado a los compradores para la tramitación correspondiente a
la protocolización del documento definitivo de venta.
Promovió
posiciones juradas como mecanismo para obtener la confesión de los
codemandados. En actas no consta su evacuación, por tal motivo no hay resultas
que valorar.
Consta
inspección evacuada en fecha 6 de agosto de 1996, en las oficinas de Rentas
Municipales del Municipio Baruta del Estado Miranda, piso 1 del Centro
Comercial Concresa sobre el número de cuenta
01-1-001-0600-9, la cual fue efectuada en presencia de las partes
intervinientes en el proceso, no obstante la misma se desecha del proceso por
cuanto fue practicada sobre una documentación que no se corresponde con el
inmueble objeto del contrato.
Promovió las
testimoniales de los ciudadanos Nelson Quintana y Gloria Inés Sánchez de Mugarra, la cual resulta inadmisible a tenor del artículo
1387 del Código Civil.
“…ARTÍCULO
1387: No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención
celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el
valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es
admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos
públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese
dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de
un valor menor de dos mil bolívares…”.
De las pruebas promovidas por la parte
demandada reconviniente:
Promovió
contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima
del Distrito Sucre del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 2 de
noviembre de 1993, inserto bajo el número 41, tomo 01, el cual se valora
plenamente a tenor de los artículos 1.357 del Código Civil. El mismo es
demostrativo de que en su fecha los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes,
Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González,
celebraron un contrato con el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno, así como las
bienhechurías en él construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta
a Los Guayabitos, Municipio Sucre del estado Miranda, en el sector denominado
entrada Monterrey frente a las Residencias Monte Pino, cuyos linderos y demás
especificaciones constan en autos.
Promovió
planilla de Consulta de Códigos de Inmuebles signada con el número 16817,
número de cuenta 02-1-01-00783-0, emanadas de la Alcaldía de Baruta,
correspondientes al lote de terreno de 2.205,80 metros, ubicado en el sector
Los Guayabitos. Dicha probanza se desecha del proceso por cuanto no aporta
elemento alguno a la resolución de los hechos controvertidos.
Marcados “P2”
y “P3” planilla de pre-liquidación y planilla de estado de cuentas, la primera,
emanada de la Dirección de Rentas Municipales y, la segunda, de la Dirección de
Hacienda Municipal de la Alcaldía de Baruta, las cuales se valoran plenamente
por tratarse de documentos públicos administrativos. De las mismas se extrae
que la Dirección de Rentas Municipales para emitir solvencia requiere entre
otras documentales la original de solvencia de aseo urbano, y de la probanza
marcada “P3”, se extrae que para el 20 de julio de 1994, se encontraba solvente
el impuesto por derecho de frente, quedando a favor del lote de terreno
01-1-001-00783-0 un saldo de Bs. 174,00.
Promovió comprobantes de cobros signados bajo
los números 0808059 y 0808060, elaborados en fecha 8 de diciembre de 1994,
emanados de la sociedad mercantil Administradora Serdeco,
C.A. Por cuanto se trata de documentos emanados de un tercero, cuya ratificación
no consta en juicio, es por ello que las mismas carecen de valor probatorio a
tenor del artículo 431 del Código de procedimiento Civil.
Promovió
comprobantes de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), de las sociedades
mercantiles Lubricantes y Accesorios R.P.A., C.A. e Inversiones Victoria P.R.,
C.A. Dichas probanzas tienen el carácter de documentos públicos
administrativos, sin embargo, nada aportan a los hechos controvertidos, motivo
por el cual se desechan del proceso.
Del fondo del asunto:
Establecen
los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
(Omisis)
De acuerdo a
lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los mismos
establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de
ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones
contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la
convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos.
Ahora bien,
como se indicó anteriormente, los hechos controvertidos en la presente causa
quedaron reducidos a verificar si cada una de las partes cumplió con las
obligaciones por ellos asumidas en el contrato de compra-venta cuyo
cumplimiento se solicita.
Estas son las
obligaciones asumidas por las partes en el contrato suscrito por las partes de
fecha 13 de julio de 1994, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima
del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el numero 72, Tomo 23, plenamente
valorado por esta Sala:
‘…TERCERA: El
precio de venta pautado para la presente operación es por la cantidad de CINCO
MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) de los cuales el Promitente Comprador
entrega en este acto a los Promitentes Vendedores, la cantidad de QUINIENTOS
MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a título de ARRAS, y la cantidad de TRES
MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) los pagará el Permitente Comprador a
la firma de protocolización en el Registro Mercantil del documento definitivo
de compra-venta; y la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.
1.500.000,00) los cancelará a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.
250.000,00) mensualmente por el periodo de SEIS meses (6 MESES) consecutivos,
constituyendo a tal efecto hipoteca legal de primer grado sobre del inmueble objeto
de esta venta. Por tal motivo continuará cancelando su arrendamiento hasta la
cancelación total de la hipoteca.
CUARTA: El
plazo de duración de la presente OPCIÓN
será de SESENTA DÍAS (60 días) continuos, a partir de la fecha de la
firma del presente documento, por ante la Notaría respectiva.
QUINTA: Los
Promitentes Vendedores se comprometen a entregar al Promitente Comprador los
siguientes recaudos para el momento de la firma ante el registro Subalterno
respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau.
Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro
recaudo que fuese necesario para dicha firma. Así mismo el Promitente Comprador
se compromete a entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de
Información Fiscal o RIF para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles
por lo menos 15 días de antelación a la fecha de protocolización del documento
definitivo…”.
Quedan así reflejadas las obligaciones
asumidas por ambas partes en el contrato supra indicado, entonces:
¿Cumplió el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido con las
obligaciones asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se solicita?
Tal y como
quedó reflejado en el acápite relacionado a los medios probatorios de la parte
actora, en actas consta copia simple del comprobante de Registro de Información
Fiscal (RIF) del ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido, con fecha 28 de diciembre de 1993, sin embargo, su sola existencia no
acredita que el obligado lo hubiere entregado a los compradores para la
tramitación correspondiente a la protocolización del documento definitivo de
venta.
La alzada fue
del criterio que la entrega del comprobante de Registro de Información Fiscal
(R.I.F.) no constituye una obligación principal sino que forma parte de las
obligaciones accesorias pactadas para la materialización de dicho contrato. En
relación a ello discrepa esta Sala, pues de la lectura de la cláusula quinta
del contrato cuyo cumplimiento se solicita, salta a la vista que el Promitente
Comprador se obligó a ello en la misma medida en que se obligaron los
Promitentes Vendedores para la entrega de la Solvencia del Derecho de Frente o
Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Imau, Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de
Hacienda ‘y cualquier otro recaudo que fuese necesario para dicha firma’,
siendo uno de los documentos requeridos por la Oficina de Registro Inmobiliario
el comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F.).
¿Por otra
parte, cumplieron los Promitentes Vendedores con las obligaciones por ellos
asumidas en el referido contrato?
De la
probanza cursante al folio 100 de la primera pieza del expediente, quedó
reflejado que para el 20 de julio de 1994, se encontraba solvente el impuesto por
derecho de frente, quedando a favor del lote de terreno 01-1-001-00783-0 un
saldo de Bs. 174,00.
Los
Promitentes Vendedores, hoy demandados reconvinientes,
afirmaron como hecho nuevo en juicio no haber podido entregar la respectiva
solvencia de aseo urbano por cuanto el comprador mantenía una deuda por no
efectuar oportunamente los pagos que le correspondían según obligación que
consta en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscito por ante la
Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Municipio Sucre del
Estado Miranda, en fecha 2 de noviembre de 1993, el cual fue celebrado con
anterioridad al contrato cuyo cumplimiento se solicita sobre el mismo inmueble.
Se traslada
entonces esta Sala al contenido de la referida cláusula novena del descrito
contrato de arrendamiento:
‘…NOVENA: Se
hace constar expresamente que el pago de agua, luz, aseo urbano, teléfono y
todos los demás servicios serán por cuenta de ‘EL ARRENDATARIO’, quien deberá
presentar al vencimiento del contrato, todas las facturas canceladas, a
satisfacción de ‘EL ARRENDADOR’…’.
De análisis
efectuado sobre los alegatos de ambas partes y sobre la citada cláusula novena,
se puede concluir que la solvencia de aseo urbano estaba condicionada al pago
que debió hacer el comprador arrendatario por concepto del servicio en
cuestión.
Al respecto
se tiene que la parte demandante reconvenida al contestar la reconvención
rechazó haber incumplido con su obligación del pago de los servicios de luz,
aseo urbano, agua y teléfono, aduciendo que para efectuar la venta solo se
necesitan las solvencias de derecho de frente (la cual corresponde a los
propietarios), y la solvencia de aseo urbano que en este caso correspondía al
accionante, pero que el inmueble mantenía una deuda anterior a la fecha en que
fue ocupado por él en calidad de arrendatario, pero que sin embargo fue pagada
por el demandante oportunamente.
Ahora bien, en actas no resultó demostrado que
con anterioridad a la suscripción del contrato de arrendamiento hubieren algunas
facturas pendientes en relación al servicio de aseo urbano como lo acusó el
actor.
Por otra
parte, no aparece acreditado en autos que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido hubiere cumplido con su carga de demostrar
haber cancelado oportunamente las facturas del concepto en cuestión en el lapso
correspondiente según contrato de arrendamiento suscrito por las partes, pago
que era necesario para la obtención de la solvencia referida. Tampoco consta
que el prenombrado ciudadano hubiere entregado a los Promitentes Vendedores el
comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) requerido por la Oficina
de Registro Inmobiliario, de allí que la demanda por cumplimiento de contrato
resulta sin lugar, resultando forzoso declarar procedente la reconvención por
resolución de contrato solicitada por la parte demandada reconviniente.
Así se decide.
La parte
demandada reconviniente demandó el pago de los daños
y perjuicios previstos en la cláusula séptima del descrito contrato, el cual es
del siguiente tenor:
‘…SÉPTIMA: Si
por causas imputables a los Promitentes Vendedores no se llegara a materializar
la operación definitiva de compra-venta, estos entregarán al Promitente
Comprador, la cantidad aquí recibida como Arras, más una cantidad igual por los
daños y perjuicios que le fueran causados. Si por causas imputables al
Promitente Comprador, no se llegara a materializar la operación definitiva de
Compra-venta, la cantidad aquí entregada como Arras quedará a beneficio de los
Promitentes Vendedores por daños y perjuicios que le fueran causados. Esta
cláusula no tendrá validez si imperan causas de fuerza mayor o caso fortuito no
imputable a las partes contratantes’. (Énfasis de la Sala).
Así pues, la
cantidad entregada en calidad de “arras” por el ciudadano Edgar Constantino
Vera Anido a los Promitentes Vendedores según cláusula tercera del contrato,
esto es, quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), queda a favor de los
demandados reconvinientes a título de indemnización
de daños y perjuicios. Así se decide.
D E C I S I Ó N
Por los razonamientos antes expuestos, este
Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en nombre de la
República por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso
extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandada reconviniente contra la sentencia proferida en fecha 14 de
agosto de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada en reenvío; SEGUNDO:
NULO el fallo recurrido, y; TERCERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de
contrato; CUARTO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato, y; QUINTO:
DECLARA que la cantidad entregada por el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido en calidad de ‘arras’ quedará a favor de los
Promitentes Vendedores a título de los daños y perjuicios que le fueran
causados a estos.
De conformidad con el artículo 274 del Código
de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas al
resultar totalmente vencida en juicio.
Publíquese, regístrese y remítase directamente
el expediente al Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado
de alzada, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento
Civil”.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Determinada la competencia en sentencia N° 62 del 8 de marzo de 2022, esta
Sala pasa a pronunciarse sobre la solicitud de revisión sometida a su
conocimiento y, al efecto, observa:
La revisión a que
hace referencia el artículo 336, numeral 10 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, la ejerce de manera facultativa esta Sala
Constitucional, siendo discrecional entrar al análisis de los fallos sometidos
a su conocimiento. Ello es así, por cuanto la facultad de revisión no
puede ser entendida como una nueva instancia, ya que sólo procede en casos de
sentencias que han agotado todos los grados jurisdiccionales establecidos por
la Ley y, en tal razón, tienen la condición de definitivamente firmes (Vid.
sentencias del 2 de marzo de 2000 caso: Francia Josefina Rondón Astor,
del 13 de julio de 2000 caso: Asociación de Propietarios y Residentes
de la Urbanización Miranda).
De manera, que la Sala se encuentra en la obligación de considerar todos
y cada uno de los fallos que son remitidos para su revisión, pero no de
concederla y proceder a realizarla, por lo que su negativa no puede, en caso
alguno, constituir violación del derecho a la defensa y al debido proceso de
las partes.
En efecto, esta Sala en sentencia del 6 de febrero de 2001,
(caso: Corporación de Turismo de Venezuela (Corpoturismo)),
sostuvo que la revisión viene a incorporar una facultad que sólo
puede ser ejercida de manera extraordinaria, excepcional, restringida y
discrecional, a fin de salvaguardar la garantía de la cosa juzgada, cuya
inmutabilidad es característica de la sentencia judicial.
De allí que, para que prospere una solicitud de revisión es
necesario que se verifique que la decisión cuestionada haya efectuado un errado
control de la constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma
constitucional; o bien haya incurrido en un error grotesco en cuanto a la
interpretación de la Constitución; o haya obviado por completo la
interpretación de la norma constitucional o violado de manera grotesca los
derechos constitucionales.
En este sentido, la presente solicitud de revisión constitucional se
intentó contra la sentencia dictada el fecha 09 de noviembre de 2021, por la Sala de
Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia que declaró: “con lugar el recurso extraordinario de
casación anunciado y formalizado por la parte demandada reconviniente
contra la sentencia proferida en fecha 14 de agosto de 2017, por el Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como
tribunal de alzada en reenvío; SEGUNDO: NULO el fallo recurrido, y; TERCERO:
SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato; CUARTO: CON LUGAR la demanda
de resolución de contrato, y; QUINTO: DECLARA que la cantidad entregada por el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido en calidad de
“arras” quedará a favor de los Promitentes Vendedores a título de los daños y
perjuicios que le fueran causados a estos.”(Mayúsculas del escrito).
Ahora bien, esta Sala Constitucional observa que la Sala de Casación
Civil, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato y con lugar la
reconvención por resolución de contrato, basándose en la supuesta omisión del
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido de entregar
el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) a los promitentes
vendedores.
Al respecto, de una revisión exhaustiva de las actas que corren insertas
al presente expediente esta Sala Constitucional evidencia que el Registro de Información
Fiscal (RIF) del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido existe y fue promovido en copia simple.
La jurisprudencia ha sido clara al establecer que, en el marco de
la ejecución de contratos bilaterales, corresponde al demandante probar los hechos
constitutivos de su derecho (la celebración del contrato y su disposición a
cumplir), y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos o
impeditivos.
En el caso sub examine, la Sala de Casación Civil exigió a la
parte actora probar el cumplimiento de una obligación positiva (la entrega del
RIF) sin advertir que, conforme al contenido de la propia Cláusula Quinta,
dicha carga estaba sujeta a un término cronológico específico: “15 días de
antelación a la fecha de protocolización”. Al ser un hecho no controvertido
que dicha fecha de protocolización jamás fue fijada (producto de la inactividad
de los promitentes vendedores en la obtención de las solvencias previas de ley),
el lapso perentorio para la entrega del RIF nunca comenzó a transcurrir. Exigir
la prueba de una obligación que aún no se ha hecho jurídicamente exigible
constituye un error grosero de interpretación que lesiona la tutela judicial
efectiva del demandante.
Asimismo, la exigencia de la entrega del RIF, si bien pactada, debe ponderarse
frente a la naturaleza del documento y el contexto del juicio. Si el RIF es un
requisito administrativo para la protocolización, su existencia en el
expediente demuestra la capacidad del comprador para cumplir. La Sala de
Casación Civil elevó un requisito accesorio de formalización a la categoría de
condición sine qua non para el
cumplimiento, desatendiendo que el objeto principal del juicio era la obligación
de los vendedores de otorgar el documento definitivo, lo cual requiere que
ellos mismos gestionen las solvencias que les corresponden.
La Sala de Casación Civil, al fundamentar la desestimación de la
pretensión de cumplimiento y la procedencia de la resolución, incurrió en una
interpretación errónea de la jerarquía de las obligaciones contractuales
pactadas en el documento de opción de compraventa en cuestión. El contrato
preliminar, al haber alcanzado el consentimiento pleno sobre el objeto y el
precio, se erige como un negocio jurídico vinculante, donde la obligación
principal del comprador es el pago del precio, y la de los vendedores es la
transferencia del dominio mediante el otorgamiento del documento definitivo. En
este contexto, la obligación de entregar el Registro de Información Fiscal
(RIF) por parte del Promitente Comprador, si bien está expresamente contemplada
en la Cláusula Quinta, posee un carácter instrumental y accesorio respecto a la
obligación principal de pago y la obligación principal de los vendedores de
sanear el inmueble para la protocolización.
Siendo ello así, el incumplimiento de una obligación accesoria, por sí
solo, no es suficiente para justificar la resolución total del contrato
sinalagmático, a menos que las partes lo hayan estipulado expresamente como
condición resolutoria expresa, lo cual no se evidencia en el texto del contrato
de opción de compraventa en cuestión, pues para que procediera la resolución,
el incumplimiento del comprador debió ser de tal magnitud que imposibilitara la
ejecución de la prestación principal, es decir, el pago del remanente del
precio.
En este sentido, al no haberse demostrado un incumplimiento sustancial
por parte del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido
en el pago, sino una potencial omisión en la entrega de un recaudo accesorio,
la decisión de la Sala de Casación Civil de declarar sin lugar la demanda de
cumplimiento y con lugar la resolución, violó el principio de la buena fe
contractual, pues castiga al comprador con la pérdida total del negocio por un
defecto formal subsanable o accesorio como la entrega del RIF a los vendedores.
Por lo tanto, la Sala de Casación Civil debió haber ponderado la gravedad del
incumplimiento alegado por los reconvinientes,
concluyendo que la falta del RIF no era una causal idónea para resolver el
contrato, sino para exigir su entrega.
El segundo pilar de la decisión objeto de revisión es la declaración de
procedencia de la reconvención basada en el incumplimiento del pago de aseo
urbano por parte del demandante reconvenido, lo cual supuestamente impidió a
los vendedores obtener la solvencia municipal.
Al respecto, los promitentes vendedores (demandados reconvinientes)
alegaron que la solvencia de aseo urbano no pudo ser obtenida porque el actor
mantenía deudas por concepto de arrendamiento (Cláusula Novena del contrato de
arrendamiento de 1993). Con respecto a ello, observa esta Sala Constitucional
que existe una confusión entre el contrato de arrendamiento (1993) y el
contrato de opción de compraventa (1994), pues la obligación de obtener la
solvencia de aseo urbano para la protocolización de la venta definitiva
recae, sobre el propietario vendedor
(siempre que las partes no hayan dispuesto lo contrario en el contrato en
cuestión lo cual no ocurrió), quien debe sanear el inmueble de cargas y
gravámenes administrativos para poder transferir la propiedad.
A mayor abundamiento, debe destacarse que nos encontramos ante dos
negocios jurídicos con causas distintas y objetos autónomos, plasmados en
instrumentos notariales independientes y celebrados en momentos cronológicos
diferentes. Mientras que el contrato de arrendamiento de 1993 regula una
relación de tenencia y uso del inmueble a cambio de un canon, la opción de
compraventa de 1994 constituye un contrato preliminar encaminado a la
transferencia de la titularidad del dominio.
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad y la libertad
contractual, las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia (como el
pago de servicios por el arrendatario) no pueden trasladarse de forma
automática ni condicionar la ejecución del contrato de opción de compraventa, a
menos que las partes hubiesen pactado una cláusula de conexidad o una condición
resolutoria expresa que vinculara ambos instrumentos, lo cual no consta en
autos. Al no haberse fusionado ambas voluntades en un solo documento como condición
precedente para la venta, la Sala de Casación Civil erró al permitir que una
supuesta mora en una obligación de tracto sucesivo (como lo es el arrendamiento)
impidiera la ejecución de una obligación de dar y hacer (venta), violentando
con ello la seguridad jurídica y la estabilidad de los contratos legítimamente suscritos.
Ello es así pues si los propietarios hubieran querido vender el inmueble
a un tercero (como ocurrió con las ventas entre comuneros), la deuda de aseo
urbano del arrendatario no podría ser opuesta como excusa para no cumplir con
la obligación de saneamiento y obtención de la referida solvencia ni de
cualquier otra, pues la obligación de los vendedores de entregar la solvencia
de Aseo Urbano (Cláusula Quinta) así como cualquier otra es una
contraprestación directa a la obligación del comprador de entregar el RIF
(Cláusula Quinta). Al no poder los promitentes vendedores obtener las solvencias
por una supuesta deuda del arrendatario, están incumpliendo su propia
obligación de saneamiento, lo cual debió ser analizado por la Sala de Casación
Civil ya que tal circunstancia le impedía declarar la resolución por
incumplimiento del comprador, pues la excepción del contrato no cumplido pevista en el artículo 1.168 del Código Civil (exceptio non adimpleti contractus) no puede ser invocada por quien, estando
obligado a cumplir primero o simultáneamente, no ha cumplido con sus deberes de
saneamiento inherentes a la transferencia de propiedad. (Vid. Sentencia de esta Sala Constitucional del 06/02/2025, expediente:
24-1012), defensa legal ésta basada en la reciprocidad y la buena fe.
En consecuencia, la Sala de Casación Civil al validar la resolución del
contrato basándose en un incumplimiento no probado del comprador y al mezclar
las obligaciones de un contrato de arrendamiento con las de una opción de
compraventa, violó flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva y la
seguridad jurídica del ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido, haciendo procedente la anulación del fallo objeto de revisión.
En mérito de las consideraciones expuestas, esta
Sala advierte que, en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de este
Tribunal Supremo de Justicia, se incurrió en una errónea valoración probatoria.
En consecuencia, visto que tal decisión vulneró los
principios de tutela judicial efectiva, y debido proceso, en detrimento del
solicitante esta Sala Constitucional declara HA LUGAR la
presente solicitud de revisión constitucional y, por ende, ANULA la sentencia N° 614, dictada el 9 de noviembre de 2021, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal
Supremo de Justicia.
En cuanto a los efectos de
una decisión de revisión, la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia
dispone en su artículo 35:
Artículo 35. Cuando ejerza
la revisión de sentencias definitivamente firmes, la Sala
Constitucional determinará los efectos inmediatos de su decisión y
podrá reenviar la controversia a la Sala o tribunal respectivo o
conocer de la causa, siempre que el motivo que haya generado la revisión
constitucional sea de mero derecho y no suponga una nueva actividad probatoria;
o que la Sala pondere que el reenvío pueda significar una dilación inútil o
indebida, cuando se trate de un vicio que pueda subsanarse con la
sola decisión que sea dictada (Resaltado añadido).
En este orden de ideas, visto que el
motivo generador de la presente revisión se trata de un asunto de mero derecho
que no supone una nueva actividad probatoria y siendo que el reenvío de la
presente causa supondría una dilación inútil, pues el vicio delatado puede ser
subsanado con la presente decisión (más aun cuando se dispone de la totalidad
de las actuaciones del juicio primigenio), esta Sala Constitucional procede a
pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido. En consecuencia, para decidir
el mérito del asunto.
El presente caso versa sobre una
demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Edgar
Constantino Verea Anido contra los ciudadanos Orlando
Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido
y Mateo Pulido González los cuales reconvinieron por resolución de contrato,
con ocasión del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en
fecha 13 de julio de 1994, mediante el cual los referidos ciudadanos, en su condición
de promitentes vendedores, se obligaron a vender al prenombrado ciudadano, en
su carácter de promitente comprador, un inmueble constituido por un lote de
terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts²), junto con las bienhechurías
en él construidas, que forman parte de un lote de mayor extensión de dos mil
doscientos cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80
mts²), ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos,
Municipio Sucre del estado Miranda, por un precio cierto y convenido de cinco
millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), del cual fue entregada la cantidad de
quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a título de arras, quedando el saldo
restante sujeto a las condiciones y modalidades pactadas para su cancelación al
momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En este sentido, esta Sala Constitucional estima necesario precisar la
verdadera naturaleza jurídica del negocio celebrado entre las partes el 13 de
julio de 1994. Del análisis integral de sus estipulaciones, se colige de manera
indubitable que nos encontramos en presencia de un contrato preliminar o de
opción de compraventa de carácter bilateral. En este instrumento, las
voluntades concurrieron de forma inequívoca en obligarse recíprocamente a
perfeccionar, en un momento futuro, un contrato de venta definitivo; fijando
para ello los elementos esenciales del negocio, a saber: la determinación
exacta de la cosa y el precio pactado (Bs. 5.000.000,00), materializando incluso
la entrega de una cantidad de dinero a título de arras en señal de garantía y
firmeza del compromiso asumido.
En consecuencia, al gozar de plena fuerza vinculante entre los
contratantes según los postulados del artículo 1.159 del Código Civil, el
perfeccionamiento de la venta proyectada quedaba supeditado al cumplimiento de
las obligaciones preparatorias accesorias establecidas por las partes. En tal
sentido, del análisis del libelo de demanda se evidencia que la parte actora
fundamentó su pretensión en el incumplimiento por parte de los promitentes
vendedores de las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa
suscrito el fecha 13 de julio de 1994, particularmente en lo relativo a la
entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento
definitivo de compraventa tal y como lo establece la cláusula quinta del
contrato bajo análisis en la cual se dispone los siguiente:
“QUINTA:
Los Prominentes Vendedores se comprometen a entregar al Promitente Comprador
los siguientes recaudos para el momento de la firma ante el Registro Subalterno
respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o Inmuebles. Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau.
Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro
recaudo que fuese necesario para dicha firma. Así mismo el Prominente Comprador
se compromete a entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de
Información Fiscal o RIF para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles
por lo menos con 15 días de antelación a la fecha de protocolización del
documento definitivo”.
Al respecto, alega el demandante que la fecha para el otorgamiento de
dicho instrumento fue sucesivamente postergada sin que mediara notificación
alguna —ni verbal ni escrita— sobre la oportunidad para su formalización, y que
tampoco le fueron entregados los documentos indispensables para ello, tales
como las solvencias de derecho de frente, aseo urbano, hidrocapital,
así como la correspondiente autorización de enajenación de inmuebles.
Por su parte, los codemandados se limitaron a reconvenir la demanda por
resolución de contrato aduciendo que el demandante reconvenido incumplió con la
obligación asumida en la cláusula quinta del contrato al no entregar
oportunamente el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF) y además
incumplió con su obligación como arrendatario de pagar los servicios de agua,
luz y aseo urbano lo cual impidió que pudieran tramitar las respectivas
solvencias.
Siendo ello así, esta Sala Constitucional observa que no consta en autos
elemento probatorio alguno que demuestre que los ciudadanos Orlando Alberto
Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo
Pulido González hayan cumplido con su obligación de suministrar al comprador
los recaudos exigidos en la cláusula quinta del contrato, esto es, las
solvencias de derecho de frente, Hidrocapital e IMAU,
así como la carta de enajenación de inmuebles y demás documentos necesarios
para la protocolización, los cuales constituían presupuestos indispensables
para la materialización del contrato definitivo de compraventa.
Por el contrario, de las actas procesales se desprende que la falta de
dichos recaudos imposibilitó el inicio de los trámites administrativos
requeridos para la protocolización del documento definitivo, lo que evidencia
un incumplimiento previo, directo y determinante por parte de los promitentes
vendedores, que impidió la ejecución del contrato en los términos convenidos.
En consecuencia, esta Sala concluye que el incumplimiento contractual
alegado por la parte demandante se encuentra plenamente acreditado en autos,
siendo imputable a los promitentes vendedores, quienes no dieron cumplimiento a
las obligaciones esenciales asumidas en el contrato, lo cual frustró la
materialización de la compraventa definitiva. Así se decide.
Asimismo, en cuanto al argumento esgrimido por los codemandados reconvinientes del supuesto incumplimiento del comprador
por la falta de entrega del Registro de Información Fiscal (RIF), esta Sala
Constitucional determinó que tal obligación, contenida en la Cláusula Quinta,
posee una naturaleza estrictamente accesoria e instrumental, pues el RIF es un
dato administrativo que no constituye una condición determinante para la
existencia de la voluntad de contratar ni para la ejecución de la prestación
principal de pago. Al constar en el expediente la copia del referido documento,
queda demostrada la aptitud del comprador para la protocolización. Elevar una
omisión formal de esta índole a causal de resolución contractual contraviene el
principio de conservación de los contratos y la buena fe, pues no impide por sí
misma el cumplimiento de la obligación de hacer de los vendedores.
Sin embargo, siendo que el contrato es ley entre las partes y dicha
obligación se hallaba establecida en el contrato en la mencionada cláusula
quinta, resulta importante establecer si efectivamente hubo un incumplimiento
por parte del demandante reconvenido en cuanto a la obligación de entregar
dicho recaudo a los demandados reconvinientes en su
carácter de promitentes vendedores.
Así pues, la cláusula quinta del contrato en cuestión, establecía en
cuanto a la entrega del RIF lo siguiente: “Así mismo el Prominente Comprador se compromete a entregar a los
Promitentes Vendedores, el Registro de Información Fiscal o RIF para solicitar
la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos con 15 días de antelación
a la fecha de protocolización del documento definitivo”. (Resaltado añadido por la
Sala).
Ahora bien, de la revisión exhaustiva de las actas que cursan en el
expediente del juicio primigenio, esta Sala constata que, no se logró
establecer en ningún momento una fecha cierta, concreta y determinada para el
otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en virtud del incumplimiento
previo de los promitentes vendedores respecto a la obligación que les imponía
la referida cláusula quinta del contrato en lo relativo a la entrega de las
distintas solvencias antes mencionadas.
En efecto, la ausencia de una fecha cierta de protocolización impide,
desde el punto de vista lógico y jurídico, el cómputo del lapso de quince (15)
días previsto contractualmente para la entrega del RIF por parte del promitente
comprador, razón por la cual no puede válidamente sostenerse que este último
haya incurrido en incumplimiento alguno de dicha obligación, toda vez que la
misma se encontraba sujeta a una condición temporal que nunca llegó a
materializarse por causas atribuibles a los demandados reconvinientes
en su carácter de promitentes vendedores. Así se decide.
En cuanto al alegato referido a la imposibilidad de tramitar la solvencia
de aseo urbano dada la supuesta deuda que mantenía el demandante reconvenido en
su carácter de arrendatario, se establece tal y como se expresó anteriormente
en la declaratoria de ha lugar de la presente solicitud de revisión, que el
saneamiento de ley y la obtención de solvencias administrativas para la libre
enajenación del inmueble es una carga que recae primariamente sobre los
propietarios vendedores al menos que las partes en su libre autonomía
determinen que es responsabilidad del comprador lo cual no es el caso.
Pretender excusar su incumplimiento en una supuesta deuda del comprador en su
rol de arrendatario (derivada de un contrato distinto de 1993) constituye una
confusión de esferas obligacionales. Al no haber interpelado formalmente al
comprador para su subsanación antes del vencimiento del plazo, no pueden
invocar su propia mora en la obtención de solvencias, como fundamento para la
resolución del contrato de opción de compraventa en cuestión.
Cabe resaltar, que no se configura en el presente caso un incumplimiento
recíproco o mutuo, por cuanto las obligaciones pactadas guardaban un orden de
prelación lógico y jurídico. La obtención de las solvencias de ley por parte de
los promitentes vendedores constituía un presupuesto condicionante y previo; al
no materializarse este saneamiento primario, imposibilitaron la fijación de la
fecha de otorgamiento y, por vía de consecuencia, eximieron al comprador de
incurrir en mora respecto a sus obligaciones.
Por las razones expuestas, y habiéndose verificado que el comprador
entregó las arras y manifestó su voluntad de pagar el saldo restante mediante
el ejercicio de la acción judicial, se declara CON LUGAR la demanda por
cumplimiento de contrato. Así se decide.
En virtud de lo anteriormente analizado, la pretensión reconvencional de
resolución de contrato formulada por los ciudadanos Orlando Alberto Pulido
Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido
González, resulta improcedente. Para que prospere la
resolución de un contrato bilateral por incumplimiento, este debe ser
sustancial, culposo y de tal magnitud que impida la ejecución del contrato. En
el presente caso, los reconvinientes no lograron
demostrar un incumplimiento relevante por parte del ciudadano demandante
reconvenido en cuanto a la obligación principal de pago, ni acreditaron haber
cumplido con sus propios deberes de saneamiento previos a la protocolización.
Por tanto, se declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de
contrato y la solicitud de daños y perjuicios asociada a la misma. Así se
decide.
En otro orden de
ideas, esta Sala Constitucional considera
necesario referir lo alegado por el solicitante, en el sentido de que, la
Sala de Casación Civil omitió valorar y analizar los documentos probatorios
cursantes en autos, así como de las
pruebas promovidas por la parte demandante, los cuales a su entender
presuntamente demuestran que la misma
efectuó una duplicidad de ventas sobre el inmueble en cuestión, pese a que
sobre el mismo reposaba una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada
por el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de
la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 05 de abril de
1995, dictada con ocasión al juicio de cumplimiento de contrato de opción de
compra venta en cuestión, todo ello en virtud de la transcripción del contenido
de los siguientes instrumentos:
“Documento autenticado ante la Notaría Pública
Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 25 de febrero de
1997 inserto bajo el No. 71, tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados
por dicha Notaría mediante el cual la codemandada la ciudadana JUANA PAREDES
(viuda) DE PULIDO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular
de la cédula de identidad No. V-257.710, vende al codemandado el ciudadano
ORLANDO PULIDO PAREDES, venezolano, mayor de edad, también domiciliado en
Caracas y titular de la cédula de identidad No. V-3.665.224, los derechos sobre
un constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él existentes,
ubicado en la Carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio
Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente a la
Urbanización La Trinidad, el cual tiene un área de Seiscientos Cincuenta y Tres
Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) y
forma parte de un lote de mayor extensión, con una superficie de Dos Mil
Doscientos Cinco Metro Cuadrados con Ochenta Centímetros Cuadrados (2.205,80
mts2), según consta de Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna
del Segundo Circuito de (Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en
fecha 07 de Febrero de 1974, bajo el NO. 13, tomo 33, Pto.
Primero, cuyos linderos se dan aquí por íntegramente reproducidos. Los linderos
particulares del lote de Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con
Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2) son los siguientes: NORTE:
Partiendo del punto J-1, tomando como referencia del Plano que se adjunta, que
colinda con la Carretera Baruta-El Placer, con rumbo Sur Oeste de 83° 08'
24" con Coordenada Norte - (menos) 8.949,69 y Este 6.723,53, con una
distancia de 51,87 metros, se llega al punto 1-A, con lindero propiedad del Sr.
Mateo Pulido González y Sucesión Alberto Pulido González, OESTE: Tomando como
referencia en el Plano que se adjunta el punto 1-A con un rumbo Sur-Este con
07° 04' 17" con Coordenada Norte-menos 8.955,89 y Este 6.772,04, con una
distancia de 0,93 metros y se llega al punto 2 que colinda con la quebrada
Puente Azul. SUR: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el punto
con un rumbo Sur-Este 33° 03' 48" con Coordenada Norte (menos) 8.956,80 y
Este 6.662,15 con una distancia de 9,63 metros y se llega al punto 2-A,
igualmente colindante con la quebrada Puente Azul. ESTE: Tomando como referencia
en el plano que se adjunta el punto 2-A con un rumbo Norte-Este con 95° 40'
51" y Coordenada Norte - (menos) 8.964,89 y Este con 6.677,41 con una
distancia de 40,16 metros, se llega al punto B-4 que colinda con terrenos
propiedad del Sr. Mateo Pulido González y Sucesión de Alberto Pulido González,
y de este punto B-4 se sigue con rumbo Norte-Este con 21° 24' 39" y
Coordenada Norte - (menos) 8.968,85 y Este 6.717,37 con una distancia de 12,97
metros, y se llega al punto J-11 que colinda con la carretera Baruta-El Placer;
y partiendo de este punto J-11, con un rumbo Norte-Este con 11° 24' 11",
con Coordenada Norte (menos) 0 8.956,78 y Este 6.722, 10 con una distancia 7,23
metros y se llega al punto de at partida J-1, que igualmente colinda con la carretera
Baruta-El Placer. Se estableció como precio de venta de esos derechos la suma
de OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.833.250,00) que la vendedora declaró haber recibido de manos del
comprador en dinero efectivo.
Documento autenticado ante la Oficina Subalterna de
Registro del Municipio Crespo-Estado Lara con Funciones Notariales de
conformidad con el artículo 158 de la Ley de Registro Público de fecha 30 de
diciembre de 1993, otorgado en fecha 6 de Agosto de 2001, con el No. 30, tomo
24 de los libros de autenticaciones llevados por dicho Registro, mediante el
cual el codemandado ciudadano MATEO PULIDO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad,
titular de la cédula de identidad No. V-2.999.624, con domicilio en Duaca, Barquisimeto, Estado Lara, dio en venta al
codemandado el ciudadano ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, venezolano, mayor de
edad, también domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad No.
V-3.665.224, los derechos sobre un inmueble constituido por un lote de terreno
y las bienhechurías sobre él existentes, ubicado en la Carretera que conduce de
Baruta a Los Guayabitos, Municipio Autónomo Baruta, Distrito Sucre del Estado
Miranda, con frente a la Urbanización La Trinidad, el cual tiene un área de
Seiscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros
Cuadrados (653,45 mts2) y forma parte de un lote de mayor extensión, con una
superficie de Dos Mil Doscientos Cinco Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros
Cuadrados (2.205,80 mts2), según consta de Documento protocolizado por ante la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del
Estado Miranda, en fecha 07 de Febrero de 1974, bajo el NO. 13, tomo 33, Pto. Primero, cuyos linderos se dan aquí por íntegramente
reproducidos. Los linderos particulares del lote de Seiscientos Cincuenta y
Tres Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Decímetros Cuadrados (653,45 mts2)
son los siguientes: NORTE: partiendo
del punto J-I, tomando como referencia del Plano que se adjunta, que colinda
con la Carretera Baruta-El Placer, con rumbo Sur-Oeste de 83° 08' 24" con
Coordenada Norte - (menos) 8.949,69 y Este 6.723,53 con una distancia de 51,87
metros, se llega al punto 1-A, con lindero propiedad de Sr. Mateo Pulido
González y Sucesión Alberto Pulido González. OESTE: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el
punto 1-A con un rumbo Sur-Este con 07° 04' 17" con Coordenada Norte -
menos 8.955,89 y Este 6.772,04, con una distancia de 0,93 metros y se llega al
punto 2 que colinda con la quebrada Puente Azul. SUR: Tomando como referencia en el Plano que se adjunta el
punto 2 con un rumbo Sur-Este 33° 03' 48" con Coordenada Norte - (menos)
8.956,80 y Este £6.662,15 con una distancia de 9,63 metros y se llega al punto
2-A, igualmente colindante con la quebrada Puente Azul. ESTE: Tomando como referencia en el plano que se adjunta el
punto 2-A con un rumbo Norte-Este con 95° 40' 51" y Coordenada Norte -
(menos) 8.964,89 y Este con 6.677,41 con una distancia de 40,16 metros, se
llega al punto B-4 que colinda con terrenos propiedad del Sr. Mateo Pulido
González y Sucesión de Alberto Pulido González, y de este punto B-4 se sigue
con rumbo Norte-Este con 21° 24' 39" y Coordenada Norte - (menos) 8.968,85
y Este 6.717,37 con una distancia de 12,97 metros, y se llega al punto J 11 que
colinda con la carretera Baruta-El Placer; y partiendo de este punto J-11, con
un rumbo Norte-Este con 11° 24' 11", con Coordenada Norte - (menos)
8.956,78 y Este 6.722,10 con una distancia 7,23 metros y se llega al punto de
partida J-1, que igualmente colinda con la carretera Baruta-El Placer. Se
estableció como precio de venta de esos derechos la suma de DOS MILLONES
QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) que la vendedora declaró haber
recibido de manos del comprador en dinero efectivo y a su entera y cabal
satisfacción.”.
Ahora bien, la compraventa entre
comuneros fue efectuada por éstos el 21 de diciembre de 1994. En consecuencia,
al verificar la fecha de la negociación entre los comuneros con la fecha de
emisión de la medida de prohibición de enajenar y gravar, se puede determinar
con toda precisión que el primero fue notariado el 21 de diciembre de 1994,
mientras que la medida de prohibición fue decretada el 05 de abril de 1995, por
lo que queda desvirtuado el presunto desacato de referida la medida de la
prohibición enajenar y gravar.
Sin embargo, al examinar la
secuencia cronológica de los actos de disposición realizados por los codemandados, esta Sala Constitucional
observa con especial gravedad que, mientras se encontraba en curso el proceso
judicial por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado el 13
de julio de 1994, los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Juana Paredes
de Pulido y Mateo Pulido González procedieron a realizar actos de enajenación
recíproca sobre las cuotas-partes del inmueble litigioso mediante instrumentos
notariales de fechas 25 de febrero de 1997 y 6 de agosto de 2001. Tales actuaciones
configuran una evidente duplicidad de venta, toda vez que el vínculo contractual
primigenio con el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido no había sido resuelto por vía judicial ni por mutuo disenso para el
momento de dichas transmisiones. En el derecho civil venezolano, los contratos
tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados por las partes
de manera unilateral sino judicialmente por causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, la transferencia de
derechos de propiedad sobre un bien que es objeto de un juicio de cumplimiento
de contrato, sin que medie una sentencia firme que declare la resolución de la
obligación previa, constituye una vulneración directa a los principios de buena
fe contractual y seguridad jurídica, así como una transgresión al derecho a la
tutela judicial efectiva del primer comprador, quien se ve compelido a litigar
sobre un patrimonio que los vendedores pretendieron sustraer de la esfera del
proceso mediante negocios jurídicos paralelos e incompatibles con la oferta de
venta original.
En consecuencia, esta Sala
Constitucional debe declarar nulas todas las compraventas efectuadas con
posterioridad al contrato de opción de compraventa celebrado el 13 de julio de
1994 entre los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de
Guevara, Juana Pulido de Paredes y Mateo Pulido González, titulares de las
cédulas de identidad Nros. V-3.665.224, V-3.665.227,
V-257.710 y V-2.999.624, respectivamente y el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, titular de la cédula de identidad N°
V-5.419.342, sobre
un inmueble constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados
(600 mts2), así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de
un lote de mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos
cinco metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la carretera que conduce de Baruta
a Los Guayabitos, Municipio Sucre del estado Miranda, cuyos linderos y medidas
son los siguientes: NORTE: pared existente que divide terrenos de
los compradores tomando como referencia en el plano que se adjunta B1 al punto
B4, en cuarenta y ocho metros con sesenta centímetros (48,60 mts); SUR: en treinta y seis metros con
noventa y cinco centímetros (36,95 mts) tomando como
referencia en el plano el punto marcado B2 al punto B3; ESTE: carretera
que conduce de Baruta a los Guayabitos tomando como referencia en el plano el
punto B1 al punto B2, en cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70
mts) y; OESTE: con la Quebrada Punto
Azul, siguiendo en el plano los puntos B4 AL B3, en una línea quebrada de
diferentes segmentos formados así: trece metros con cincuenta y dos centímetros
(13,52 mts); siete metros con cuarenta centímetros
(7,40 mts); catorce metros con cincuenta centímetros
(14,50 mts); tres metros con veinte centímetros (3,20
mts) y ocho metros con cincuenta centímetros (8,50 mts). Así se decide.
Finalmente, esta Sala Constitucional observa de la cláusula tercera del
contrato en cuestión que el precio pactado para la negociación de compraventa
fue por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) de los
cuales la parte demandante reconvenida entregó quinientos mil (Bs. 500.000) a
título de arras. En consecuencia se ORDENA a la Secretaría de esta Sala
proceder al desglose del presente expediente de las actas procesales que fueron
remitidas a este órgano jurisdiccional por motivo del requerimiento formulado
en decisión N° 1.122, del 9 de diciembre de 2022, y a su devolución al Juzgado
Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que
proceda de manera inmediata en el marco de su potestad de juzgamiento de
conformidad con el debido proceso, al trámite de ejecución del presente fallo;
pudiendo ordenar la actualización monetaria del saldo pendiente del precio de
venta de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000) que el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido deberá cancelar
a los promitentes vendedores, previo al cumplimiento de las formalidades de ley
en virtud del presunto fallecimiento del ciudadano Alberto Pulido González,
debiendo el tribunal de la causa verificar dicho deceso mediante las actas
originales o en copias certificadas que así lo demuestren, todo ello a los
fines del cumplimiento del contrato de opción de compraventa en cuestión.
IV
DECISIÓN
Por las razones
antes expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia,
administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, dicta
los siguientes pronunciamientos:
1.- HA LUGAR la
solicitud de revisión constitucional.
2.- NULA la sentencia N° 614, dictada el 9 de noviembre de 2021, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal
Supremo de Justicia.
3.-
CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato,
interpuesta por el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido, contra los ciudadanos Rosa Estela Pulido de Guevara, Orlando
Alberto Pulido Paredes, Juana Pulido de Paredes (†), cuyos herederos
conocidos son los ciudadanos Blanca Luisa Martínez de Paredes, Carmen
Martínez Paredes, Gisela Martínez Paredes, Celina Martínez Paredes, Alfonso
Martínez Paredes, y los ciudadanos María Ramona Mendoza de Pulido,
Marcos Mateo Pulido Mendoza, José Rafael Pulido Mendoza, Roberto Pulido
Mendoza y Armando Ernesto Pulido Mendoza, en su condición de
causahabientes del ciudadano Mateo Pulido González.
4.- SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato y la solicitud de daños y
perjuicios asociada a la misma.
5.-
LA NULIDAD ABSOLUTA de las ventas efectuadas entre los ciudadanos
Orlando Alberto Pulido Paredes, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González
con posterioridad al 13 de julio de 1994, debiendo restituirse la situación
jurídica del inmueble al estado previo a dichas enajenaciones para permitir la
ejecución del cumplimiento de contrato aquí ordenado.
6.-
En
consecuencia se ORDENA a la Secretaría de esta Sala proceder al desglose
del presente expediente de las actas procesales que fueron remitidas a este
órgano jurisdiccional por motivo del requerimiento formulado en decisión N°
1.122, del 9 de diciembre de 2022, y a su devolución al Juzgado Décimo Segundo
de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que proceda de manera inmediata
en el marco de su potestad de juzgamiento de conformidad con el debido proceso,
al trámite de ejecución del presente fallo; pudiendo ordenar la actualización
monetaria del saldo pendiente del precio de venta de cuatro millones quinientos
mil bolívares (Bs. 4.500.000) que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido deberá cancelar a los promitentes vendedores,
previo al cumplimiento de las formalidades de ley en virtud del presunto fallecimiento
del ciudadano Alberto Pulido González, debiendo el tribunal de la causa
verificar dicho deceso mediante las actas originales o en copias certificadas
que así lo demuestren, todo ello a los fines del cumplimiento del contrato de
opción de compraventa en cuestión.
7.- INSTRUYE a
la Secretaría de esta Sala para que notifique del contenido de la presente
decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91.3 de la Ley Orgánica
del Tribunal Supremo de Justicia al Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Publíquese,
regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de
la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas,
a los 14 días del mes de abril de dos mil veintiséis (2026). Años: 215º
de la Independencia y 167º de la
Federación.
La Presidenta,
TANIA D’AMELIO CARDIET
PONENTE
La
Vicepresidenta,
LOURDES
BENICIA SUÁREZ ANDERSON
El
Magistrado y las Magistradas,
LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS
MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET
JANETTE TRINIDAD CÓRDOVA CASTRO
El Secretario,
CARLOS ARTURO GARCÍA
USECHE
Exp. N° 22-0061
TDAC