Por su parte FOGADE acepta que es la única y exclusiva propietaria del inmueble y admiten el derecho de preferencia del demandante para seguir como arrendatario. Afirman que no es cierto que exista ningún resuelto del Ministerio de Fomento otorgándole al arrendatario derecho preferente para adquirir el inmueble; y puntualizan que es falso que la parte actora tenga derecho preferente para adquirir el inmueble en virtud de que la Administración le haya concedido tal potestad. Señalan que, en todo caso, dicho derecho devine de la propia ley pero no por medio de un acto administrativo. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Afirmaron que dicho derecho se limita a la preferencia para adquirir el inmueble frente a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades; que dicho derecho no implica que el arrendatario pueda obligar al propietario a venderle el inmueble; que el actor en virtud de un derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble, pretende obligar a FOGADE a que disponga de su propiedad y proceda a enajenársela, conducta violatoria del artículo 115 de la Constitución, ¿puesto que nadie puede ser obligado a enajenar su propiedad. Agregan, que sólo por causas de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes¿. Argumentaron que el derecho de preferencia estará supeditado a lo señalado en la Ley de Regulación Financiera; que su representada no puede ser obligada a venderle a la parte actora el inmueble, toda vez que cuando FOGADE lo considere pertinente podrá vender en subasta pública el referido inmueble, por lo que el derecho de preferencia del demandante quedará limitado a poder adquirir el inmueble en dicho acto, siempre y cuando cumpla con los requisitos, normas y demás condiciones establecidos para participar en la subasta. En definitiva señalaron que al demandante no le asiste el derecho que pretende, ya que FOGADE puede proceder libremente a la subasta del inmueble, sin que exista limitación alguna, salvo la indicada precedentemente para que el inquilino adquiera el inmueble si iguala la mayor postura.

La Sala observó que el punto nodal en el presente caso versa sobre si la enajenación del bien en cuestión por parte de FOGADE, lesiona el derecho de preferencia ofertiva en materia inquilinaria de la parte actora. Por otra parte, especifica que la preferencia ofertiva será adaptable al mecanismo de adquisición de bienes inmuebles enajenados mediante subasta pública. Ahora bien, puntualiza de forma imperativa que quien pretenda adquirir dichos bienes deberá cumplir con los requisitos, normas y condiciones exigidos en ese cuerpo legal, incluyendo la obligación de concurrir al acto de oferta pública, aún cuando no tenga la obligación de participar en el proceso de puja. Concluido el mismo y obtenida la mayor oferta, podrá manifestar su decisión de igualarla, en cuyo caso se le adjudicará el bien o conjunto de bienes de que se trate; en caso que el tercero no esté dispuesto a igualar la mayor oferta, el bien o conjunto de bienes se adjudicará a aquel participante que haya realizado la mayor oferta.

En este caso se advierte que existe por parte del demandante una confusión terminológica y conceptual en lo que se refiere al llamado ¿derecho de preferencia¿. En efecto, no es lo mismo la ¿preferencia ofertiva¿ que tiene el arrendatario para adquirir el bien inmueble de que se trate, y el llamado ¿derecho de preferencia para seguir ocupando el inmueble arrendado al vencimiento del contrato¿, el cual estaba contemplado en las hoy derogadas Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En consecuencia, concluyó la Sala que es improcedente la reclamación ejercida contra el propietario del inmueble objeto de la presente controversia, pues tanto su derecho de propiedad como el pleno ejercicio de los atributos de esta última (disposición, uso y goce del bien) se encuentran especialmente protegidos por las normas de excepción, contenidas en la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras y así se declaró. En cuanto a la solicitud de la demandante respecto al pago de los supuesto gastos efectuados al inmueble por concepto de mejoras, la Sala observa que los mismos no han sido especificados ni demostrados por la parte actora, quien simplemente se limitó a cuantificarlos sin que fuesen consignados en el expediente recibos o facturas correspondientes a los mismos. En el caso de autos, sólo han sido mencionados por el demandante, sin que la Sala pueda derivar su existencia, cuantía ni origen, por lo que siendo la prueba de los daños presupuesto indispensable para poder establecer su eventual reparación, la Sala declaró improcedente la solicitud por daños y perjuicios y así lo declaró.